市自然资源和规划局关于对市六届人大一次会议第138号建议的答复

撰写时间
2022年08月22日 18:18:52
来源
十堰市自然资源和规划局
编辑
市自规局

关于对市六届人大一次会议第138号建议的

答  复

尊敬的勾丽敏代表:

您在市六届人大一次会议上提出的《关于解决老旧小区证件办理等历史遗留问题的建议》(第138号)收悉。我局会同会办单位茅箭区政府认真研究,现向您答复如下:

一、目前关于解决老旧小区证件办理等历史遗留问题工作的现状与进展情况

2016年3月22日我市城区全面启动不动产统一登记后,不动产登记历史遗留问题大量显现,市委、市政府高度重视解决不动产登记历史遗留问题,我局多次召开专题会议进行研究部署,创造性地出台了相关文件,制定了“三同时、三分开、三核实”政策。2020年以来,我局将化解历史遗留问题纳入全年“3+7”目标任务,按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)文件精神,将解决不动产登记历史遗留问题与党史学习教育“我为群众(企业)办实事”结合起来,开展“百日攻坚”行动,集中力量、协调协同攻坚化解。截至目前,市城区已解决不动产登记历史遗留问题项目168个(涉及业主37283户),解决了柳林沟老旧小区“双升经贸住宅楼”因开发公司注销导致业主近20年无法办证的问题,上门服务开设周末专场化解了“彪炳盛世广场”因开发商更换导致拆迁还建住户近10年无法办证的问题,专题研究报请市政府批准后一揽子解决了和昌国际城一、二、三期及D1#、D30#楼涉及5000余户业主的办证问题,得到了市场主体和广大群众的普遍欢迎和一致好评。

(一)成立专班,一抓到底。成立“三办”(验收办、解遗办、诉讼办)和化解不动产登记历史遗留问题突击队,开展“百日攻坚”行动,集中力量、协调协同攻坚不动产登记历史遗留问题,对存在超容积率、改变土地用途等问题的项目,运用法治思维,动用行政、司法手段追交土地出让金。

(二)政策攻坚,分类施策。坚持“绝不能因开发商违法让群众买单,绝不能因解决历史遗留问题让企业违法行为合法化”的总体思路,制定“三分开、三同时、三核实”政策,分阶段分类别扎实有效解决群众“办证难”问题,不让违法建设主体受益、不让普通群众利益受损。根据《湖北省不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》安排,结合我市实际,我局印发了《开展“我为群众办实事”实践活动解决不动产登记历史遗留问题的工作方案》,对不动产登记历史遗留问题项目采取领导包案的方式推进化解,按“一个项目、一名领导、一个专班、一抓到底”的原则,包案负责、跟踪处理。

(三)主动上门,现场服务。成立工作专班,集中力量、集中时间,下沉到茅箭区、张湾区、经济技术开发区,打通堵点、痛点,以点带面深化遗留问题化解工作,现场研究解决需要我局支持解决的不动产登记历史遗留问题项目,逐一研究具体措施、制定解决方案,协调协同、加力加快推进。

2021年10月21日上午,局党组书记贺德斌同志带领工作专班深入茅箭区,现场研究解决茅箭区经济社会发展涉及自然资源和规划领域有关事项,对正兴房地产景山花园等10个不动产登记历史遗留问题项目,与茅箭区委、区政府联合组建工作专班、研究具体措施、制定解决方案达成了一致意见。联合工作专班成立后多次召开专题会议,约谈历史遗留问题项目开发公司法人代表及负责人,制定化解措施,明确工作责任。对您列出的两个具体项目,现将化解进展情况报告如下:

1.二堰街办彭家沟社区景山花园小区。

十堰市正兴房地产开发有限公司(以下简称“正兴公司”)开发的“景山花园一期”项目,位于茅箭区二堰街办北京南路13号,共有业主161户,项目于2004年开发建设,2005年建成入住,业主的房产证已于2009年左右办理完毕,至今因超占的土地属于十堰市金属回收有限公司(以下简称“金属回收公司”)的国有划拨用地且被查封导致无法办理不动产权证。

经我局多次协调金属回收公司、正兴公司,金属回收公司与正兴公司就土地手续办理问题达成一致,签订《转让协议》,协议约定将金属回收公司名下的2宗共计11849.33平方米国有出让的工业用途土地(分别为10049.33平方米和1800平方米)过户给正兴公司,以解决景山花园项目业主办证历史遗留问题。

因金属回收公司改制时需要安置数百名职工,属于特困企业,企业改制后因长期未开展经营已被列入非正常户。为尽快化解景山花园项目业主信访矛盾,按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)确定的“证缴分离”原则和《十堰市解决不动产登记“有房无地”历史遗留问题实施方案》(十政办发〔2016〕128号)确定的“三分开、三同时、三核实”原则,市解遗办协调国家税务总局十堰市税务局按照历史遗留问题相关政策给予支持,先行办理金属回收公司的土地企业改制手续和土地过户给正兴公司的相关手续,相关税费由市税务局依法追缴,以解决业主办证问题。目前该建议已由市税务局研究同意,项目涉及的土地查封问题正在由正兴公司向法院申请解封。

2021年12月2日下午,市自然资源和规划委员会第9次专题会对“景山花园”历史遗留问题进行研究,同意如下处理建议:“金属回收公司将土地使用权过户给正兴公司后,对项目改变土地用途行为(工业用途调整为住宅、商业用途)报请市政府批准。市自然资源和规划局按照现状核算用地指标,对项目超容积率、改变土地用途需补缴的土地出让金向正兴公司依法追缴。正兴公司逾期不缴纳相应土地出让金的,按照“证缴分离”的原则和“三分开、三同时、三核实”原则,市自然资源和规划局诉讼追缴土地出让金的同时为业主办理不动产证。”

为避免土地查封解除后被其他执行人申请查封的风险,我局提前准备相应资料,2022年7月11日会同市中院、市税务局、正兴公司、金属回收公司,解除土地查封后当天晚上迅速办理了金属回收公司的划拨土地企业改制手续,将该宗土地转为出让土地,然后继续由正兴公司向法院申请办理了查封登记,避免司法风险。目前正在研究将金属回收公司的土地过户给正兴公司方式问题,以尽快解决业主办证问题。

2.五堰街办华悦社区朝阳上都小区。

十堰市江汉房地产开发有限公司于2005年在朝阳中路27号开发建设“朝阳上都”综合楼,其中1-8层为商业,9层以上为住宅。因江汉公司原法人代表杨巍伪造国家机关证件、印章罪被湖北省高级人民法院判刑,导致该项目在2007年滞停,造成大量购房户、施工方、农民工、拆迁户集中上访。

2008年,为化解“朝阳上都”信访问题,市政府成立协调服务小组,时任副市长彭承志任组长,副秘书长柯尊群任副组长,市建委、规划局、房管局、国土局、银监局、法制办等部门有关负责人为协调小组成员,并由市住建委牵头组成工作专班。

2008年9月,十堰市人民政府46号专题会议纪要明确要求“江汉房地产公司的印章在市房管局的监管下,由委托代理人使用,专用于完善‘朝阳上都’项目的相关手续和办理产权手续。”根据市政府做好“朝阳上都”项目社会稳定工作的要求,2010年1月25日下午,十堰市建设委员会经研究,形成《专题会议纪要1号》,议定:“在规划施工许可手续办理同时,由市房管局负责三天内(1月28日前)为施工单位代表许光思办理朝阳上都四至八层及九层房产证,并出具朝阳上都项目面积测绘报告。”

(1)5-8层的商业用房问题。

2010年1月,“朝阳上都”B栋5至8层的房屋所有权分别转移登记给许玉琴、许晓楠、余伟、杨传荣等人,房屋用途为商业用房,2010年4月许玉琴、许晓楠、余伟、杨传荣等人以这些房屋向中国工商银行十堰市分行抵押贷款,并办理了房屋抵押登记。因债务纠纷,中国工商银行十堰市分行于2012年向十堰市中级人民法院申请,查封了这些房屋。

其后,江汉公司在未经规划许可的情况下,对B栋5-8层的商业用房擅自改变用途并进行分割,每层分割成20套住宅,于2010年起对外销售。这样,B栋5-8层房屋在产权已被转让他人、且抵押还被查封的情况下,被江汉公司擅自改建并销售给了80 余户不知情的业主。

2013年,经十堰市中级人民法院作出判决:5-2和6-2的商业用房“十堰市房管局房屋登记机构在没有查明房屋所有人是否真实、材料是否符合规章规定的情况下就办理了登记、发证,没有尽到合理审慎的法定职责,办理房屋转移登记行为违反了《房屋登记办法》的相关规定,该房屋转移登记应当依法撤销,撤销了5-2和6-2的商业用房的转移登记。” 2013年5-2和6-2的商业用房的转移登记撤销后,产权执行回江汉公司。江汉公司在5-2和6-2的商业用房已改造出售给业主的情况下,与竹山县郧商小额贷款有限责任公司办理了抵押登记。后因债务纠纷,2018年7月,竹山县法院判决将5-2商业用房过户给张才清,6-2商业用房过户给湖北浩川水利水电工程有限公司。2018年10月张才清用5-2的商业用房在十堰市农业银行茅箭支行办理了抵押登记。

目前,朝阳上都5-8层房屋一方面存在擅自更改规划建设的问题,另一方面又因存在一房多卖导致产权关系十分混乱,同时,抵押和查封使房屋产权更加复杂。

(2)9层以上未办房产证的问题。

该项目2-14-2、2-19-3、2-18-2、2-14-3、2-11-4、2-13-2、2-8-6共7套房屋在2007年已期房签约给梁学伟、周圣厚、陈小刚、马占波、陈光华、张富成、张少伟,同年与中国建设银行十堰市分行办理了房屋抵押登记。据实际占有人反映,2010年他们在“朝阳上都”工作专班处购买了这些房屋,并签订了购房合同。这些房屋已形成事实上一房多卖,且在房屋有抵押的情况下进行销售,目前在原产权人抵押登记不注销和期房合同不解除的情况下无法办证。

5-8层的商业用房涉嫌擅自改变用途、一房多卖,且存在产权受限的问题:该部分房屋属已登记的不动产,目前 B栋5-8层商业用房已分别登记给不同的产权人,产权人与银行办理了抵押登记,后被法院查封。江汉公司擅自改变成住宅用途后分割出售,实际占有人与江汉公司签订了购房合同。目前实际居住在这些房屋中的业主,投诉现房屋与批准用途不一致,产权关系混乱且存在查封、抵押等受限情形,无法办证。

9层以上住宅涉嫌一房多卖的问题:2-14-2、2-19-3、2-18-2、2-14-3、2-1 1-4、2-13-2、2-18-6共7套房屋已期房合同签约给产权人并办了预售合同备案,产权人还与银行办理了抵押登记。而实际占有人与“朝阳上都”工作专班签订了购房合同,大多支付了相应房款且实际居住在这些房屋中,但因一房多卖导致无法为实际占有人办证。

“朝阳上都”项目不能办证的这些房屋,既涉及一房多卖,又与政府工作专班存在一定关系,还存在房屋多次被抵押和查封等问题,产权关系混乱,法律问题复杂。该项目其余房屋均可以正常办证,目前已有102户业主顺利办理了不动产证。为此我局向市信访工作领导小组和市信访局报告,建议由公安部门组织对其中是否存在违法犯罪行为进行立案调查。根据调查结果,市政府组织住建、房地产服务中心、公安、司法、法院、自然资源和规划、银监等部门专题研究,彻底理清房屋产权法律关系和相关经济责任,消除一房多卖的情形,化解矛盾,维护业主合法权益。2021年11月17日,市信访局召开信访问题化解专题会,对“朝阳上都”项目进行了研究会商,议定由原工作专班主管部门市住建局向市政府请示,先解决9层以上7套房屋,涉嫌一房多卖且房屋被抵押的问题。

2022年4月28日,市解遗办专题会议议定:由市住建局牵头,商请市中级人民法院、市公安局先行梳理法理关系,逐步推进化解。目前正在按照会议议定推进解决。

二、目前关于解决老旧小区证件办理等历史遗留问题工作的法律规定及政策依据

(一)2016年11月23日《十堰市人民政府办公室关于印发<十堰市解决不动产登记“有房无地”历史遗留问题实施方案>的通知》(十政办发〔2016〕128号)。

提出“三分开、三同时、三核实”原则:

优先办证,实行“三分开”。即:将查处开发企业违法违规问题与为群众办证分开;将行政审批和专项验收与群众办证分开;将税费征缴与为群众办证分开。

依法行政,落实“三同时”。对纳入办证清单、启动办证手续的项目,同时依法追究企业违法违规问题,并依法处置到位。

遏制增量,实施“三核实”。按照“谁发证谁核实,谁监管谁负责”原则,严格审查,落实责任,防范增量。

(二)2017年4月15日《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发〔2017〕13号)。

关于历史遗留问题:要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,结合具体区域、具体案例,提出问题清单,提请政府专项研究解决,只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。

(三)2020年7月16日《省自然资源厅与国家税务总局湖北省税务局等五部门关于加快化解不动产登记历史遗留问题的通知》(鄂自然资函〔2020〕390号)。

对未办理竣工验收备案证的项目,“办证”与“备案”分离,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条第(三),申请房屋所有权登记的有房屋已竣工验收质量合格的证明材料即可受理。

由市建管处核查资料和现场查看后,出具项目质量合格的证明材料,验收评定工程质量合格,以解决项目办证问题。

(四)2021年1月4日《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)。

关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题:房屋已销售且已入住的住宅项目,开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费的,可报经地方人民政府同意,按照“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续。

“证缴分离”的原则与我局在2016年提出的“三分开、三同时、三核实”原则一致。

三、下一步工作计划

(一)下苦功夫化解“办证难”问题。

对包括“景山花园”和“朝阳上都”2个项目在内的不动产登记历史遗留问题项目,继续下苦功夫研究解决,将涉及自然资源和规划部门的职责履行到位后,涉及其他部门手续未办理到位的,主动沟通协调办理。对涉及司法查封、抵押、一房多卖涉嫌犯罪的问题,报请市政府专题研究,推进解决业主办证问题。

(二)从源头防控“办证难”问题。

针对您在建议中提出的加大对房地产开发企业的监管,强化全程监管,防微杜渐的建议,我局将采取多种措施从源头防控“办证难”问题的产生。

1.一码管地管房,杜绝“带病房”上市。通过“一码管地、一码管房”,对房地产项目建设实行全周期管理。每一宗地从出让开始,就根据地理位置等信息为其编码,形成唯一的“身份证号”,房屋开始设计建设时,在地块编号的基础上,再为每栋楼、每套房编制不动产单元号,通过该号码可以查看宗地的基本信息、项目规划设计和房屋面积布局等。系统自2020年7月上线以来,已为35家企业服务,累计编码4万多个。通过“一码管地、一码管房”,各部门联合审批,可实时查看土地、房屋信息,及时制止违建行为,杜绝“带病房”上市销售。

2.设立建设工程巡查公示牌,全面加强批后监管。在每个建设项目现场设置“建设工程巡查公示牌”,全面公示建设工程规划和用地批后情况,进一步增加建设工程审批透明度,实行“审批—实施—竣工”全程监督,确保建设单位依法依规进行项目建设。

3.建立“三早两严”执法机制,开展“百日攻坚”执法行动。建立“三早两严”执法监管新机制,即“早服务、早发现、早制止、严查处、严问责”,在全市范围内开展土地利用、矿产资源开采、规划许可实施情况清查整治“百日攻坚”行动,实现违法线索清查大起底、问题大处置、排查事项大清空。

4.推行“交房(地)即交证”,彻底破解“办证难”问题。为优化我市营商环境,成立“交房(地)即交证”工作专班和青年突击队,在多次现场调研和会商研究的基础上,报请市政府同意,制定并印发了《十堰市“交房(地)即交证”改革工作实施方案(试行)》,实现开发企业在向业主交房时,不动产登记机构即向业主发放不动产权证书(证明),实现“一手拿钥匙一手拿不动产权证”,彻底破解“办证难”问题。目前已在市城区“招商兰溪谷”多个小区开展现场交房发证工作,下一步力争实现市域范围内“交房(地)即交证”全覆盖,从源头上防范办证难等历史遗留问题。

感谢您对十堰市自然资源和规划工作的关心和支持,希望您今后对我们的工作提出更多的建议。

十堰市自然资源和规划局

2022年8月22日