为贯彻落实《湖北省委办公厅 省政府办公厅印发<关于实施“亩产论英雄”推进土地集约高效可持续利用的意见>的通知》（鄂办发〔2021〕13号）和《省自然资源厅关于印发支持产业用地稳住经济增长若干措施的通知》（鄂自然资发〔2022〕16号）文件精神，结合我市实际，特制定《十堰市新型工业用地（M0）管理实施意见（试行）》（送审稿）。现就起草情况说明如下：

一、起草背景

随着近年产业转型升级的深入推进，新业态、新产业成为推动经济社会发展的重要生力军。新业态、新产业与传统产业不同，其用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。

二、征求意见过程

经过外出学习考察，市自然资源和规划局参考武汉市、黄石市、荆州市、鄂州市等地先进经验，结合本市实际，起草了《十堰市新型工业用地（M0）管理实施意见（试行）》（送审稿）。于2023年11月22日在局门户网站发布《关于公开征求<十堰市新型工业用地（M0）管理实施意见（试行）>（征求意见稿）意见建议的公告》，向社会各界征求意见，同步征求了市司法局、市发改委、市经信局、市商务局、市生态环境局、市住建局、市税务局等部门的意见，共收到意见建议8条，采纳意见建议5条，最后根据征求意见的情况进一步将文件修改完善后，形成了《十堰市新型工业用地（M0）管理实施意见（试行）》（送审稿）。

三、主要内容

（一）实施主体

各县（市、区）政府（管委会）组织实施。

（二）主要内容

1.用地内涵。新型工业用地（M0）是指主要用于融合研发、创意、设计、中试[]、检测、无污染生产[]等新型产业功能及相关配套服务的用地。

2.准入条件。各县（市、区）政府（管委会）组织当地发改、经信、科技、商务、自然资源和规划、住建、生态环境等部门，分区域、分性质、分行业，从投资强度、亩均税收、研发实力、环保及耗能要求等方面，制定新型工业用地（M0）产业准入条件。禁止以新型产业用地名义进行房地产开发。

3.规划审批及供地方式。新型工业用地（M0）分为新供应M0用地和已供工业用地调整为M0用地。中心城区工业园区外的M0用地由区级政府（管委会）审核同意后，提交市自然资源和规划委员会审议，由区级政府（管委会）组织实施。中心城区工业园区内的M0用地由区级政府（管委会）审批并组织实施。其他县市区M0用地由属地政府（管委会）审批并组织实施。

新供应M0用地，可以采用招标拍卖挂牌方式公开出让，也可采用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式公开供地。实行先租后让、租让结合的，实施租赁的程序可以参照招标拍卖挂牌公开出让程序，在承租方达到合同约定条件后需办理出让时，可采取协议方式出让。

已出让工业用地调整为新型工业用地（M0）的，须办理规划条件变更手续。土地使用权人应按照新型工业用地（M0）的土地出让价格与原用地土地价格的差额补缴土地出让金，并与自然资源和规划部门签订土地出让合同或出让合同变更协议，出让年限可弹性设定为20-50年。原土地出让合同（划拨决定书）或法律、法规等明确应当收回土地使用权重新出让的除外。

4.土地价格计算方法

在参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的商务办公用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。

P＝N×〔M/50+（S×C/40）×15%×（1+Q）〕

其中：P（Price，价格）为新型工业用地（M0）出让（租赁）土地价格，N（Nation，年限）为新型工业用地（M0）土地出让（租赁）年限，M（Manufacture，评估价格）为同地段的工业用地50年期市场评估价格，C（Company，楼面地价）为同地段的办公用地40年期市场评估楼面地价，S（Square，面积）为该地块的总计容建筑，Q（Quotient，分割）为分割转让比例。即新供应M0土地出让（租赁）价格为：出让年期×〔工业地价+商务办公地价的15%×（1+可分割比例）〕。

武汉、黄石、荆州等地均按照此公式计算。

5.规划指标

新型工业用地（M0）总规模原则上不得超过所在县（市、区）控制性详细规划确定的工业用地总规模的10%，容积率原则上不低于1.5。在满足城市空间品质、公共服务、市政配套、机场净空控制等要求的前提下，根据产业引进需求和规划方案，合理确定容积率、建筑密度、建筑高度等规划控制指标。

为鼓励新产业、新业态发展，同时考虑到先行推进试点工作，容积率暂定为不低于1.5。武汉、荆州规定容积率不低于2.0，鄂州2.0-4.0，黄石1.5-2.5。

6.功能配比

新型工业用地（M0）项目产业用房计容面积不小于总计容面积的70%，配套用房计容面积不大于总计容面积的30%。其中，配套宿舍及员工倒班房建筑面积不大于总计容面积的15%。配套设施按照适用性原则相对集中布局，配套宿舍及员工倒班房建筑设计宜采用公共走廊布局，不得设置出挑阳台、飘窗，不得采用住宅单元式布局和住宅套型式功能设计，不得变相建设成套商品住房进行销售。产业用房可根据实际用途，参照商务办公、工业建筑设计规范及停车位配比标准执行。

武汉、鄂州、黄石、荆州等地按照上述配比执行。黄石规定配套宿舍及员工倒班房不得向个人出售；荆州规定配套宿舍及员工倒班房建筑设计宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置出挑阳台、飘窗，不得采用住宅单元式布局和住宅套型式功能设计，不得变相建设成套商品住房进行销售。

7.分割转让

竣工后的新型工业用地（M0）产业用房和配套用房经属地政府（管委会）审查同意后可以分割转让。产业用房的受让人应当是独立法人单位，且符合新型工业用地（M0）产业类型、投资和产出指标等准入条件。

新型工业用地（M0）产业用房分割转让比例不超过产业用房总计容面积的50%，可按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，产业用房分割转让建筑面积不得低于300平方米。配套用房可以分割转让，但须与产业用房相挂钩，受让单位购买配套用房的计容面积比例原则上不得超过其持有产业用房计容面积的比例，分割登记可按套（间）固定界限细分基本单元。

武汉、鄂州规定产业用房分割转让面积不得低于500平方米；黄石规定不得低于300平方米；荆州规定产业用房竣工后两年内不得转让，配套用房不可分割转让。

8.履约管理

（1）签订履约协议。各县（市、区）政府（管委会）应组织相关部门，拟定新型工业用地（M0）项目履约监管协议，内容包括产业准入条件、产业内容、建设时序、自持比例、投资强度、年产出比、税收贡献、节能环保、分割转让要求以及相应的违约处置措施等相关条款。土地成交后，竞得人应与属地政府签订《新型工业用地（M0）项目履约协议书》，再按程序签订《国有建设用地使用权出让合同》。行业主管部门要切实履行监管责任。

（2）落实达产验收。各县（市、区）政府（管委会）应组织经信、发改、科技、商务、自然资源和规划、税务、住建、生态环境部门，成立新型工业项目达产验收评估工作小组，制定达产验收具体规定，并根据项目履约监管协议要求开展达产验收工作。

（3）强化日常监管。各县（市、区）政府（管委会）负责新型工业用地企业生产经营活动的日常监管。企业在合同期限内擅自转售、转租、改变其原有使用功能等，不按合同约定使用新型产业用房的，或者有加建改建等违法情形的，由属地政府负责监管核查，对违法行为进行查处，责令限期整改或依法予以拆除。

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