这套房子为啥办不了不动产权证

来源: 《土地观察》     |    作者: 刘旺才      |     发布日期: 2017-10-08 17:40:00     |     [      ]

这套房子为啥办不了不动产权证

 

案  由

近日,湖北省某小区朱姓业主向某市A 区人民法院提起行政诉讼,要求法院判令该市国土资源部门为其办理不动产登记。经查,该业主诉请办证的不动产由B 房地产开发公司(以下简称“B 公司”)开发。公司使用的土地通过出让方式取得(签订了出让合同,支付了出让金),2004 年依申请办理了土地登记,核发了土地使用证。此后,该公司经市规划局批准、在未经出让方同意、未调整出让合同、补交出让金的情况下,提高了该宗土地的利用强度,并建成销售。2007 年~2010 年,市房管局为该业主办理了房屋所有权证。因申办不动产权证遇阻,该业主向A 区人民法院提起行政诉讼。那么,该行为是否应该得到人民法院的支持? 业主该怎样正确维权呢?本文作者浅析个人的意见。


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业主不能依约拿到不动产登记证,在于开发商不能提供合法的完整物权

上述案例中开发商提高了开发小区的土地利用强度并建成销售,这些行为涉及建设用地使用权变更的相关规定。


在《城乡规划法》中,对改变建设用地使用权条件进行了规定:建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示;建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。具体到地方的规定,《湖北省城乡规划条例》规定的更加明确:城乡规划主管部门提出的容积率、用地性质等规划条件在土地出让后不得擅自变更;因涉及公共利益确需变更的,根据变更后的规划条件补(退)土地出让金和相关费用,并签订国有土地使用权出让补充协议。具体到这个案例,B 公司改变建设用地使用权条件明显不合法。


案例中,业主物业所在小区在该出让土地取得之初办理登记,B 公司取得了土地使用权证。该证是根据出让合同办理的与合同内容一致的土地登记。而出让合同的内容约定中必然会有《湖北省城乡规划条例》中关于擅自改变土地使用权出让的约束条款。即B 公司违反出让合同约定,提高了利用强度进行建设,却没有依法、依合同约定补办相关手续,补交出让金。应该说,在开发该项目时,B 公司既有违反出让合同使用土地的事实,又有违反《城市规划法》《城市房地产管理法》行为存在。因此,尽管业主已经取得房产证,但B 公司并没有取得与其实际土地利用状态匹配、也无法与地上全部建筑物匹配的土地权利,B 公司当然无法向业主提供合法的、完整物权。


B 公司在两个合同面前均已违约:一是开发企业提高土地利用强度,没有报请出让人同意,并调整出让合同,补交出让金,已涉嫌违约;二是开发企业不能向业主提供合法的完整物权,也不能依约为业主代办不动产登记,也涉嫌违约。矛盾之症结,必须由并没有取得全部物权的B 公司解开。

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不动产上游物权不合法,下游也不能通过不动产登记合法化

从权利本身来说,不动产登记不保护不合法的权益。《不动产登记暂行条例》的立法宗旨是保护权利人合法权益,不动产登记主要是为公示不动产的合法权益。当不动产上游物权不合法,下游也绝不可能通过不动产登记合法化。


从B 公司权利看,现阶段无法完成其现状国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的首次登记。因为B 公司取得土地使用权后,已依当时的规定完成了建设用地使用权的首次登记,但该公司进行建设时,已经改变了出让合同约定的条件却未依法、按合同约定补办相关手续。依据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,登记机构还应查验以下材料:权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全等。而在申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,要提交下列材料:不动产权属证书或者土地权属来源材料;房地产调查或者测绘报告;相关税费缴纳凭证等。通过分析对比,很明显,在B 公司没有依法完善相关手续的情况下,其不可能提供完整的土地权属来源资料,权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容无法一致,也无法提交全部相关税费缴纳凭证,自然无法为B 公司完成对其现状国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的首次登记。

 

从转移登记的规定看,该物权不具备转移登记条件。一是按照连续登记原则,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记;二是国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请;三是国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,提交的材料包括合法的土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证;四是《不动产登记操作规范》规定国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的审查要点,要求登记原因文件齐全、有效,依法提交土地价款和税费缴纳凭证。据此,如果基础权源资料不具备合法性,依法应该补交的出让金等未缴清,是不能为不合法的不动产办理转移登记的。


从原告单独申请不动产登记看,不符合不动产登记的基本要求。业主自己并不是不动产权利的直接取得者,不能享有首次登记才有的单独申请登记的权利,只能在物权权利人B 公司的配合下才能申请办理转移登记。因此,业主也就不具备对不动产登记部门提起行政诉讼的诉权。

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对B 公司合同违法要依法追究其责任,督促其履约到位

在业主与政府或者国土主管部门以及不动产登记部门之间,因B 公司的开发经营行为才建立关系,在转移登记中只有通过B 公司才能建立关系,无法直接对国土主管部门产生行政诉求。业主之所以无法进行不动产登记,焦点集中在B 公司不依法依规依约进行房地产开发经营上。因此,一方面,国土行政部门对B 公司合同违约要依法追究其责任,督促其履约到位;另一方面,B 公司要履约为业主提供合法商品房物权,履行依约协助办理不动产登记之责。


业主要依法得到物权,首先应按商品房销售合同向开发企业主张其合法物权,并要求其完成代办不动产登记之合约。同时,要配合有关政府和国土管理部门依法督促开发企业履行土地出让合同约定的责任和义务,促进其物权尽快合法、完善,从而依法维护业主权益。此外,国土部门和业主均可向开发企业主张诉权,共同促进开发企业依法规范行为,完善物权,从而切实维护国家利益和业主利益。                                            (作者单位:湖北省十堰市国土资源局)


                  


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