设立“撤销登记”的必要性及其适用情形

来源: 《中国不动产》     |    作者: 江苏省无锡市不动产登记中心      |     发布日期: 2017-11-04 19:57:00     |     [      ]

       不动产登记是指依当事人申请将不动产权利记载于登记簿的行为,属于行政确认行为,而行政行为有设立、变更、撤销、更正、注销等情形。登记的设立、变更、更正、注销在《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)中均有规定,唯独登记的撤销未有涉及。对于错误的登记行为,不仅会有更正的必要,也会有撤销的必要,二者都是对登记成立时存在瑕疵的补救措施。本文就撤销登记的性质及效力、实践中的适用情形、需要注意的问题等做简要阐述。

一、撤销登记的性质及效力

行政行为的撤销,是指有关国家机关认为已经发生法律效力的行政行为在成立时存在瑕疵,按照一定的程序依职权或依申请做出撤销决定,使其原则上自此不具有法律效力的行为。与设立登记、更正登记等不动产登记类型一样,撤销登记也是由登记机构按一定的程序行使,撤销针对的是登记成立时存在瑕疵的行为。撤销登记后,原登记形成的物权被解除,登记簿记载的权利恢复原状。

需要指出的是,撤销登记一般是在权利主体的认定有误时才启动,如果权利主体以外的因素有误,可采用更正登记予以纠正。

二、实践中的适用情形

撤销行政行为可以由有权机关依据法定职权主动做出,也可以因行政相对人不服提出复议或诉讼请求后凭生效法律文书做出。不动产登记撤销因此可以依申请或依职权启动,依申请即由申请人提起行政复议或诉讼后凭生效法律文书申请撤销登记,依职权撤销则由登记机构在自我认定登记有误的前提下启动撤销登记。《行政诉讼法》第70条规定,行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新做出行政行为:()主要证据不足的;()适用法律、法规错误的;()违反法定程序的;()超越职权的;()滥用职权的;()明显不当的。就不动产登记而言,从减少讼累、节约行政资源考虑,以下常见情形参照司法判决标准可适用于依职权撤销登记。

1、主要证据不足。一是原登记时的主要证据不足。国有建设用地首次登记的权源证明是土地合同等来源材料,如果缺失这样的材料而仅依申请人申报予以登记,则为证据严重不足,应予撤销;国有建设用地上开发的商品房未经规划验收合格就予以首次登记,则也是主要证据不足,应予撤销。二是原登记存在申请不实。共有房产本该由共有人共同申请转移登记却缺失其中的共有人,特别是登记簿上已记载不动产存在共有人的情况下,受让方应当查知所受让的不动产为共同共有性质,仍然存在未有全体共有人共同申请转移登记的事实,这明显侵犯了部分共有人的利益,属于申请不实,应予撤销登记。三是被有权机构认定为主要证据无效或不实。尽管不动产已经登记,但买卖双方如发生合同纠纷通过民事诉讼或仲裁认定用于转移登记的合同是无效的,则当初登记时的主要证据被推翻,意味着登记基础原因丧失,则登记也应予撤销。

2、适用法律法规错误。不同的不动产类型,特别是集体土地和国有土地及其附着物的登记在适用的法律法规方面存有一定差异。如,宅基地及其上房屋出售给城市居民并办理了登记,则为国务院规范性文件所明文禁止,应予撤销;经济适用房未满五年不能上市流通,如果登记机构按商品房交易规则办理了上市转移登记,则亦属于适用法律错误,同样应予撤销。

3、严重违反法定程序。程序正确是登记无误的必要前提,只要程序有误,登记一般均认定为违法,但考虑到登记的公信力、公定力,如果是轻微程序错漏,应允许登记机构通过更正方式予以补正。例如,在未收回原权证的情况下办理转移登记过程中遗漏公告作废证书这一程序,因为登记的结果是正确的,而且转移登记是买卖双方的共同意愿,证书是否公告作废并不影响转移的效力,所以完全可以通过后补公告程序以纠正程序的瑕疵。但有些程序却是登记的重要程序而且会影响登记的结果,如征询异议的公告,按照《细则》,宅基地使用权及房屋所有权首次登记要公告征询异议,如缺失此程序造成登记错误,应予撤销登记。

三、相关注意问题

1、依生效法律文书的撤销登记。并非所有的生效法律文书都可用于撤销登记,登记簿已记载第三人为权利人时,不能轻易行使撤销登记。在行政诉讼中,法院一般仅对行政行为的合法性进行判断,而并不考虑是否存有善意第三人,如果仅凭这类认定行政违法的行政判决书就予以撤销登记,势必造成对第三人权利的影响,只有当行政判决中已对第三人进行认定后的法律文书生效,登记机构才能依此撤销登记。另外,对已经办理登记但买卖双方协议解除合同,不能予以撤销登记,因为合同是登记的主要原因文件,合同的解除是债权债务的解除,而经双方申请进行不动产登记后债权已转化为物权,双方的债权目的已经达到,不能再通过合同的解除达到撤销物权的目的。

2、依职权撤销登记应慎重。只有证据确凿,登记机构才能依职权撤销登记,因为撤销登记也是一种行政行为,稍有不慎会引发行政诉讼。实践中常见的依职权撤销登记情形有被他人举报原申请不实、登记机构自行发现登记重复等。

3、多次连续登记的撤销。有些登记因为登记机构把关不严会一错再错,如某市纪委调查发现并认定,当事人房改购房时为取得购房资格以父母名义申请并伪造父母单位公章取得房改房,再将房产转移到当事人自己名下,此时仍伪造父母签章,导致两次转移登记均为申请不实,登记机构应依此撤销两次转移登记,直到将此房恢复到房改前的单位名下为止。

4、撤销登记与合同备案的关系。新建商品房转移登记一旦撤销,则权利人复原为开发商,由于转移登记以网备商品房合同为主要原因文件,则在认定登记所依据的合同为无效等原因下,撤销登记后应同时解除合同备案,将楼盘表中的楼盘状态从已售恢复到未售状态,登记和交易信息保持一致。

5、撤销登记的程序。撤销登记应遵循一定的标准和程序,让当事人有充分的知情权。一是查实证据,要确实证明当初登记的原因文件存在重大不足或虚假;二是要在撤销前通知登记簿上的名义权利人,让其知晓将要撤销登记的事实,并保障其在一定期限内有权提供证据对撤销登记提出异议,同时起到催促其主动申请撤销并提交权证的作用;三是在收不回权证的情况下公告作废权证;四是履行撤销登记行为,将不动产权利恢复到登记前状态。

 

作者单位:江苏省无锡市不动产登记中心


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