异议登记的法律效力该明确了

来源: 《中国不动产》     |    作者: 国土资源部不动产登记中心      |     发布日期: 2017-12-11 15:34:00     |     [      ]

 《物权法》规定了异议登记,但是没有明确其效力

异议登记是《物权法》规定的一项不动产登记制度。《物权法》第19条第2款明确规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

为什么要设立异议登记制度?异议登记制度旨在对登记错误状态下的真正权利人提供一种临时性的救济。不动产登记制度的建立和完善,使不动产物权变动的公示公信原则得以确立。即使真实的权利与登记的权利不一致,前者在某些情况下也要让位于后者,合理信赖登记而受让不动产的第三人能够获得绝对的保护。现实中,因为种种原因,登记错误难以避免,如何保护真正的权利人的利益呢?在登记簿上的权利人与真正的权利人不一致时,应当允许真正的权利人申请更正。但更正登记程序要求比较严格,要求提交的证明材料较多,在争议一时难以解决或不能及时办理更正登记的情形下,应当允许真正的权利人对登记簿记载的结果提出异议,暂时限制登记簿上记载的权利人的权利,避免存在争议的不动产为第三人善意取得,从而为事实上的真正权利人进行救济提供临时性的保护。

异议登记的直接法律效力是对抗现实登记的权利的正确性,中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利和阻止第三人依登记的公信力取得不动产物权。实践中,争议较大的是,名义上的权利人能否在异议登记期间处分其权利。2002年 1月全国人大法工委的《物权法(征求意见稿)》曾明确规定,异议登记后,记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得处分该不动产。但2007年正式出台的 《物权法》,删除了此项规定,回避了这一问题。

《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)与原《房屋登记办法》《土地登记办法》对异议登记效力的规定截然不同

关于异议登记的效力,由于《物权法》没有明确,因此相应的不动产 登记具体操作办法起草时,产生了很大的争议。如原《房屋登记办法》在起草过程中就曾出现过反复,原建设部办公厅2007年7月26日征求意见稿第92条第1款曾规定“异议登记期间,登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的,登记机构应当予以办理”,但是后来正式颁布的条文规定的是“暂缓办理”或者“中止办理”,即《房屋登记办法》第78条规定:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”

原《土地登记办法》起草时对此争议也很大,但最后规定的是“不得办理”,其第60条第3款规定:“异议登记期间,未经异议登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”

但是,不少专家对原《房屋登记办法》《土地登记办法》的规定提出了异议,认为异议登记只有阻断登记的公信力的效力,不能对名义上的权利人的处分权进行限制。根据《德国民法典》的有关规定,异议登记效力在于阻断登记的公信力,但并不阻止名义上的权利人处分已登记的权利,只是第三人不能受到登记公信力的保护而已。在异议登记后,名义上的权利人不仅可处分其权利,而且可以申请权利转移登记,登记机构也应当予以办理。如异议最终被法院驳回,则处分登记有效;如法院裁定异议成立,则处分行为无效,申请人可根据法院的判决结果申请更正登记。

《细则》第84条规定:“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。” 该条规定允许权利人处分并在申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺后予以办理相应的登记,就异议登记的效力与原《房屋登记办法》《土地登记办法》的规定截然不同。

笔者认为,异议登记的效力应由《物权法》作出规定

之所以原《房屋登记办法》《土地登记办法》等相关部门的部门规章规定“暂缓办理”或者“中止办理”“不得办理”,对名义上的权利人在异议登记期间处分其权利的权利进行了严格限制,主要是基于我国目前社会诚信度不够,社会公众法治观念不强的背景,出于维护交易安全的考虑进行的限制。但是,异议登记只需要单方申请,只需要申请人证明其有利害关系即可,这种对名义上的权利人进行的严格限制的规定,可能会导致异议登记申请权的滥用,对名义上的权利人造成损害。虽然《物权法》规定“异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求赔偿”,但是该条文没有细化的规定,操作性不强。实践中,大多是通过登记机构对异议登记申请人是否具有利害关系进行严格审查来防止异议登记申请权的滥用。这一方面增加了登记机构的工作量,另外一方面也不能有效发挥异议登记的功效。

《细则》第84条的规定采纳了有关专家的观点,借鉴了德国的有关规定,没有对名义上的权利人的处分权进行限制,只是让异议登记起到阻断登记的公信力的作用。登记机构在申请人“提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”前提下予以办理相应的登记,如果异议登记成立,申请人则应当按照承诺承担相应的风险和责任,有利于保护各方的当事人的利益,增强了异议登记制度在实践中的操作性,更有利于发挥其功效。

 

虽然很多专家赞同《细则》对异议登记效力所作的改变,但是不少专家认为《细则》只是一个部门规章,能否对异议登记的效力作出规定值得商榷,并认为异议登记的效力应当由法律作出规定。笔者也认为部门规章对异议登记制度的效力作出规定不甚妥当,因此,建议借目前民法典物权编正在进行编纂的契机,对《物权法》第19条第2款进行修改完善,以明确异议登记的法律效力。

 

作者单位:国土资源部不动产登记中心

 
 

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