登记机构是否应该审查隐性共有情况

来源: 中国不动产官微     |    作者: 广东省广州市不动产登记中心      |     发布日期: 2018-09-25 18:29:00     |     [      ]

 话题·争鸣 |

登记机构是否应该审查隐性共有情况

原创: 刘晓玲       中国不动产官微 

作者单位:广东省广州市不动产登记中心

 

一、案例。

   2014417日,周某及某银行共同向某登记机构申请办理房屋抵押登记手续。申请人提交了申请书、身份证明文件、房地产权证、个人借款/担保合同资料。在询问记录表中,周某及某银行均明确房屋不存在共有关系并签名确认。其后,某登记机构核准登记并为某银行核发“房地产权他项权证”。

此后,赵某(周某妻子)认为该房产属于夫妻共同财产,在未经其签字同意的情况下办理抵押登记手续,侵害了自身利益,遂向法院起诉要求撤销抵押登记。

20166月,一审法院判决确认被告核准抵押登记行为违法。法院审理认为:涉案房产是周某与赵某在婚姻存续期间购买的房产,依法属于两人共同财产;周某如需为涉案房产设定抵押,应当与赵某共同申请;周某隐瞒了涉案房产存在真实共有人赵某的情况,导致抵押登记事实依据不足;此外,某银行对涉案房产的抵押权应认定为善意取得。

某登记机构提起上诉后,二审法院201611月判决撤销一审法院行政判决,并驳回赵某的诉讼请求。法院审理认为:涉案房产是夫妻共同财产,但登记为周某个人单独所有,登记占有份额为全部;根据物权公示公信原则,赵某作为涉案房屋的隐名共有人,应及时依法向登记机构申请将涉案房屋变更登记为夫妻共有,否则不能取得排除善意第三人干涉之绝对保护效力;由于赵某怠于行使权利,其主张不应受到法律的保护,原审法院属适用法律错误。

由于各种原因,夫妻共有不动产权属证书仅载明配偶一方为权利人的情况十分普遍,因配偶单方处分夫妻共有不动产引发的纠纷不胜枚举。笔者赞同二审法院观点,对于所涉不动产是否为夫妻共有财产,登记机构应以登记簿记载为主进行审查认定,辅之必要的询问制度,以当事人自主申报来进行综合判断。

 

二、不动产登记的目的,在于登记生效及公示公信。

不动产登记的目的,是通过登记机构的登记行为,对不动产的权属进行公开公示,最终以国家的公信力明确不动产的归属,使当事人形成一种对该标的物所享有权利不可剥夺的信赖与期待。

从行政法的角度看,不动产登记属于行政确认行为。行政确认行为是行政主体根据法律、法规的规定或授权,依职权或依当事人的申请,对一定的法律事实、法律关系、权利、资格或法律地位等进行认定、甄别、证明并予以宣告的行政行为。具体到不动产登记,是指登记机构通过对不动产的权利状况、权利变动、使用性质、物理性状等相关法律事实进行审查后,对权利人取得的不动产权利及权利性状等予以确认,并记载于不动产登记簿进行公示的行政确认行为。因此,登记机构最重要的职责,就是保证公示公信效力的实现。

《物权法》6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据上,不动产所有权采取登记生效和公示原则,不动产权利以登记簿记载为准。

 

三、不动产登记的审核原则,应该是合理审慎审查。

形式审查和实质审查的争论由来已久。绝对的形式审查,常常为舆论或者相关的利害关系人诟病。而严格的实质审查,既不合理地加重了登记机构的审核义务,也势必影响登记效率,实践中难以做到。

《婚姻法》第18条规定:“一方的婚前财产;遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产,为夫妻一方的财产。”第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第19条规定:“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此,自然人所有的不动产,只因产权转移约定或裁判而变更所有权关系,不因婚否以及婚姻关系的延续而变更所有权关系。若实行严格的实质审查,按照《婚姻法》的规定,不但要审查申请人的婚姻状况、申请人取得不动产权利的时间,还要调查夫妻双方是否就此不动产另有约定,并据此对申请人与他人的民事合同是否有效进行认定。登记机构不是司法机关,上述要求显然是难以做到的。

实践中,登记机构只能根据登记簿的记载来核实申请人是否具备处分该不动产的资格,这也为《物权法》固定。该法第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

司法判例对登记机构的审查职责更多为“合理审慎审查原则”,但司法审判毕竟是事后救济,如何根据过往情境判断登记机构已尽到审慎义务,在司法实践中也存在不同理解。从不动产登记的目的出发,“合理审慎审查”仍然是以形式审查为主,但必须要尽到合理的注意义务,在登记机构的能力范围内保证登记事项与现实法律关系的一致性。

 

四、合理审慎审查原则下的隐性共有权人审查。

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第16条在列举申请人应当提交材料的同时规定,申请人应对申请材料的真实性负责,实际上明确了申请人的自我举证义务。此外,《条例》第18条规定:“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《条例》及其实施细则进一步规定了登记机构在不同情形下的询问、实地查看、公告等义务。只要登记机构按照法律法规规定履行了上述义务,就应当认为其已尽到审查职责。

前文案例中,登记簿上记载的权利人周某已经在询问表上自述不存在共有权人,其申请事项与登记簿及申请材料之间不存在矛盾。不动产登记方面的法律法规中规定的“不动产共有人”是指已在不动产登记簿上登记记载的共有人,而非隐名共有人,一审判决根据原告与第三人的婚姻关系,而忽略登记簿上的记载,直接认定涉案房产属于夫妻共有财产,继而确认涉案房产抵押登记行为违法,是属于片面理解并机械适用《物权法》《条例》规定的“共有”情形。

对于隐性共有权人的合法所有权,相关法律法规亦设立异议登记制度予以保护,赋予其他利害关系人在程序上暂时中断登记公信力的权利。但是维护这一权利还需要利害关系人在异议登记之日起15日内起诉登记产权人,并且经法院生效判决后才能彻底否定登记效力。

 


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