房屋原权利人能否查询其不动产登记资料

来源:     |    作者:      |     发布日期: 2018-11-30 15:07:00     |     [      ]

            摘自: 《中国土地数字报》2018年第11

            作者:部不动产登记中心(法律中心)胡卉明 

 

一、问题

   20157月,甲将自己所有的房屋转让给了乙,2017年乙又将房屋转让给了丙。现甲主张其是该房屋原权利人,申请查询该房屋原始登记资料和登记结果资料。登记机关是否应当提供查询?

二、解答

  《不动产登记资料查询暂行办法》(以下简称《暂行办法》)规定,不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定,查询、复制不动产登记资料。同时,《暂行办法》第14条规定,不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。这里的权利人,应当理解为登记簿上现在记载的,拥有不动产各项物权权利的主体,但不包括曾经拥有过该不动产物权的权利、现在权利已灭失的主体。也即房屋原权利人不是该房屋的权利人,不能适用《暂行办法》第14条的规定。

  但是,房屋原权利人到底能否查询该房屋登记资料?笔者认为,关键点在于房屋原权利人是否能够举证其为该房屋的利害关系人。《暂行办法》第4章利害关系人查询里关于利害关系人查询的条件和证明材料作了详细规定。正常情况下,房屋原权利人如能符合《暂行办法》第19条规定及提供第20条规定的证明材料,便可以利害关系人的身份申请查询结果资料。但具体到本例,房屋原权利人甲很可能只能提供其与乙买卖房屋时的买卖合同等证明材料,这类依附在房屋上的历史交易合同能否有效证明其利害关系,需要登记机关予以判定。

  对于本例,笔者认为应该被认定为有利害关系。

  首先,《暂行办法》第19条对符合条件的利害关系人,有“法律法规规定的其他情形”的兜底条款规定,兜底条款是法律文本中常见的法律表述,主要是为了防止法律的不周严性,以及社会情势的变迁性而进行的规定,把法律制定时没有包括的、难以包括的、或者目前预测不到的,都包括在这个条款中。对于房屋的原权利人,因其明显是与房屋有一定关系的人,完全可能因为各种法律关系或法律行为与该房屋产生法律法规规定的其他情形的利害关系,从实践操作上认定其为利害关系人有法律依据。

  其次,利害关系人是一个法律术语,不少基本法和部门法,程序法和实体法中均有涉及利害关系人的规定,但其共同特点是没有明确的定义表述,并且不同的法律中规定的范围也不尽相同,尤其是民事法律关系中的利害关系人,应当从宽进行认定,避免合法权益因利害关系的阻碍不能及时得到保护。《暂行办法》虽然是一部行政规章,但因其规范的不动产登记资料查询这一行政行为的特殊性,其利害关系人应该包含民事法律关系和行政法律关系中的各类直接或者间接的利害关系人,在认定上应秉承从宽的原则。

  同时,不动产登记自身重要的制度功能就是物权公示。全国人大法工委关于《物权法》第18条立法本意阐述也指出,立法机关经研究,认为物权公示本来的含义或者真正目的,不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。物权公示虽然是针对不特定的人,但这个不特定的人不是全社会的人。对于房屋原权利人这类特殊的主体而言,其有理由和可能与该物权发生进一步的联系。

  综上,房屋原权利人在提供相应证明材料后,登记机关应当认定其为利害关系人,提供登记结果查询。同时,房屋原权利人不是房屋权利人,在认定其利害关系人身份后,也仅能查询登记结果,不能查询登记原始资料。     

                   〔部不动产登记中心(法律中心)胡卉明〕


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