登记有错?行政诉讼未必是解决问题的最佳途径

来源:     |    作者:      |     发布日期: 2019-03-26 14:58:00     |     [      ]

    

某地案例:夫妻婚姻存续期间按揭贷款购买了一处商品房,预购商品房是以妻一人的名义签订的并登记为妻单独所有(询问笔录也为单独所有),预购商品房抵押合同是以夫妻二人的名义签订的(询问笔录为共有),但他项权证上记载的抵押物权利人为妻一人。后该夫妻产生矛盾,其夫要求将所有权由单独所有更正为共同共有,其妻不配合申请登记。其夫凭结婚证、户口簿单方申请更正登记,登记机构不予受理,理由是:要双方申请。

其夫诉至人民法院,诉求撤销国有土地使用权及房屋所有权转移登记行政行为。二审法院支持了其诉求并判决登记机构在二个月内重新做出行政行为。法律文书生效后,当事人继续单方向登记机构申请更正登记,登记机构回复:登记行政行为已被撤销,如需登记仍需双方重新申请,单方申请不符合受理的条件,不予受理。当事人申请强执,法院给登记机构发出《强执函》,登记机构回函声称“不动产登记依申请为原则,原登记行为已被撤销,如需登记仍需双方申请,否则,二个月内无法重新作出行政行为”

由于笔者没有看到具体的判决书,所以无法去判断登记机构在办理业务的过程中是否有瑕疵和错误,只能就此种类似问题做一下分析,首先,本案例的核心矛盾其实不在于转移登记的对错,而在于夫妻内部矛盾,在于夫妻对该房屋所有权归属的分歧找到问题的核心就可以予以针对性的解决。

一、登记机构诉讼前的解决思路

实践中,此类的案例其实是非常多的,而不动产登记机构如何正确的处理其实是非常影响后续的事件发展。首先,在收到更正申请的时候,需先审查档案,是否有档案资料可以体现有登记错误,而当事人确属共有人的情形,如有的,可按照《不动产登记暂行条例实施细则》第80条的规定予以更正。

如果档案资料中无法证实有登记簿错误的,又遇到本案这种权利人不肯配合配偶来申请更正登记的,则应该建议当事人先申请一个异议登记,然后再通过民事诉讼来确权后再办理更正登记手续。

二、登记机构诉讼思路

如果当事人执意走行政诉讼来解决问题,那么登记机构的诉讼策略也是非常重要的。首先要整理好登记档案和所有的登记法规复议打印出来,以证明自己要件和程序的合法性。然后在答辩中的要抓住核心来应对。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释〔201014号第8条规定:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼

《物权法司法解释一》第1条规定:“ 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。”

根据以上两个法条的规定可以看出,对于当事人对行政诉讼的目的是为了解决民事争议的,应该予以一并解决,或者先行解决民事争议。因此如当事人未同时申请一并解决民事争议的,登记机构可申请法院中止行政诉讼,让当事人先解决民事争议,如民事争议的裁判结果证明登记簿确有错误,可以予以更正。

三、撤销登记的后果

本案例中法院判决撤销登记,让登记机构重新作出行政行为,是依据的《行政诉讼法》第70条的规定。该判决体现了法院对于登记业务的理解和不动产登记机构理解上会有分歧。从目前的法律规定来说,如本案审理中并未对民事争议一并解决的话,那么重新作出行政行为的前提,是当事人重新提出登记申请。而法院撤销的是原权利人转移给行政诉讼原告配偶的登记。撤销的后果简单的说就是相当于该登记未发生过,恢复权属登记到原权利人名下。那么重新作出行政行为就仍然需要原权利人和原告的配偶共同提出申请,此时如原告的配偶仍然在申请中明确回答询问为个人财产,而申请登记的原因文件买卖合同中,也仅仅体现其一个人的名字。在无法律授权登记机构可以主动审查是否有法定共有人的情况下,那么登记的结果可能与被撤销前一致,等于又回到了原点,而根据《行政诉讼法》第71条的规定:“人民法院判决被告重新作出行政行为的,被告不得以同一的事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为。”完全就变成一个死结了。

综上所述,对于登记机构来说,合理引导当事人的诉求,才能够有效化解矛盾和纠纷。而对于人民法院来说,不能将不动产登记与普通的行政许可、行政执法、行政审查一样来对待,登记的结果极大的依赖于当事人提供的材料和对于询问回答的结果来予以记载判决行政错误不一定就可以解决问题,还应该找到问题的根源来先解决民事问题,再行处理行政行为。

 


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