论更正登记的申请材料与审查

来源:     |    作者: 尹飞 赵宏伟      |     发布日期: 2019-06-28 17:05:00     |     [      ]

《房屋登记办法》以依申请登记为原则。尽管登记是由行政机关作出的,但登记确定的是不动产物权变动的事项,涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下,自然也应当按照私法自治的原则,原则上由权利人或者利害关系人提出请求。

依据《办法》第74条,在申请更正登记时,申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外,权利人申请更正登记,应当提交其权属证书。但在具体操作中,对于更正登记的申请材料以及予以更正的条件,仍有以下问题需要进一步探讨。
    一、关于登记申请书

登记申请书是申请人进行登记申请的意思表示的载体;也是登记机构据以审核和登记的重要材料。登记申请书一般应当包括申请登记的房屋、申请登记的类型、申请登记的事项、申请人和申请日期。在更正登记申请书中,需要强调的是,一方面,更正登记是指对错误记载的事项要求更正。故而,登记申请书中不仅要对登记簿记载的错误予以明确指正;而且要对应当更正为何种具体情况进行描述,并围绕这一要求另行提交证明材料。换言之,其不但要指明登记簿上哪一项记载是错误的,还要指明应该改成什么样。另一方面,在利害关系人作为申请人时,其必须在登记申请书中就其利害关系,或者说其请求更正的事项对其的影响予以说明,在必要时还应当就此提交证明材料。例如,甲的门牌号为107的房屋被办理了查封登记,但乙了解后发现,法院的查封通知要求查封的是101号房屋。据此,其要求对该107号房屋办理更正登记,注销上面的查封登记。乙并非107号房屋的权利人,其要申请此项更正,必须就其利害关系予以说明。现乙持其与甲签订的购房合同要求更正登记,如查封不解除其无法办理转移登记。这种情况下,就应当确认乙确实与该房屋存在利害关系。如果利害关系人没有说明其利害关系,或者无法提交证明利害关系的材料,且按照一般的社会观念(如申请人与房屋记载的所有权人为配偶关系等)无法认定其与房屋之间存在利害关系,则不应受理其登记申请。

二、证明房屋登记簿记载错误的材料

在《物权法》及《办法》起草过程中,对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。

一种观点认为,登记机构原则上仅负有形式审查的义务,也没有进行实质审查的能力。因此,为了避免过分加重登记机构的赔偿责任,有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制,应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。[1]

另一种观点认为,如果过分限制证明登记错误的材料,将使更正登记的适用空间大大压缩。故而,凡是能够证明登记存在错误的材料,如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等,均可用于申请更正登记。[2]

我们认为,从理论上讲,申请人当然可以自由选择其认为能够证明登记确有错误的证据材料;登记机构也没有必要对此过分做出限制。但是,在审核更正登记是否成立,或者说认定登记是否确有错误时,必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的,登记机构无权审核实体法律关系,故而,对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则原则上,在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时,方可认定登记确有错误,从而能够成立更正登记:

第一,登记档案。登记档案包括了特定房屋上所有的登记资料,在每一笔登记完成后,登记机构都应当将登记过程中发生的相关材料立卷归档。因此,登记档案是登记过程中的原始资料,是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形,应当认为登记确有错误。例如,经核对登记档案,发现登记时误将房屋门牌号、面积或者权利人姓名写错。

第二,登记基础文件被更正的法律文书。例如测绘机构撤回其测绘报告并出具新的测绘报告、公证机构撤回其公证文书而另行出具新的公证文书。在登记审查过程中,登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核,而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如,在因继承发生所有权转移登记的情况下,登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法,也无法审核继承人的继承权,故而,需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构更正,则据此做出的登记也应当予以更正。需要强调的是,如果相关机关或者中介机构仅撤回其原有的法律文书而没有另行出具新的法律文书,换言之,其只是承认自己原有的法律文书是错误的,而没有说正确的应该是什么。鉴于登记机构无权对相关法律事实自行确认登记机构不能进行更正登记。

第三,登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误,而登记簿上还登记了权利人的身份证号码。则该身份证号码也可以作为证明登记错误的根据。

对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料,鉴于其涉及实体法律关系的判断,登记机构无权也没有能力对之加以确认,故而登记机构原则上不应为其办理更正登记。例如,原房屋所有权人在办理完转移登记之后,要求将房屋权属更正到自己名下。其提交了证明双方买卖合同无效或者被撤销的证据。在此情况下,要判断该证据是否能够证明登记确有错误,实际上就意味着登记机构对合同效力加以审查。而登记机构显然无权进行此种审查。故而其应当不予登记,而告知申请人向法院请求宣告房屋买卖合同无效或者撤销合同。如果法院、仲裁机构生效的判决书、裁决书确认的权利状况与登记簿不一致,登记机构也应当依据当事人的申请或有关机关的嘱托进行更正登记。当然,此种情形,《办法》作为一种更正登记之外的一种特殊的登记类型,规定在第80条。

三、权利人同意更正的证明材料

权利人同意更正的证明材料,即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时,才有可能存在权利人的书面同意问题

如前所述,利害关系人申请更正登记,也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求,通常情况下都可能损害登记簿记载权利人的利益。但如果登记簿记载的权利人对此表示同意,即其允许自己受到由更正登记带来的不利益,则登记机构原则上自然应当准许利害关系人的更正请求。因此,《德国民法典》第894条规定:“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称种类的处分限制而言,土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的,其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人,可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”《物权法》借鉴了这种制度,允许在不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况下,登记机构办理更正登记。

权利人的同意,性质上往往为登记簿记载的权利人对其权利进行处分的意思表示,为了防止当事人事后发生争议,也为了督促权利人认真的谨慎的作出决定,法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意。而且该同意的内容必须明确指向利害关系人申请的更正事项,权利人必须明确表示针对利害关系人申请的具体事项同意办理更正登记

四、权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系

值得探讨的是,在更正登记中,权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系。《物权法》第19条规定:“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”在表述中,其使用的是“或者”,这就是说,权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料具备其一,就应当办理更正登记。换言之,在申请更正登记时,申请人只要提交权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之一,就能够成立更正登记。这是因为,权利归属是当事人之间的事宜,国家不宜对此作出干预。如果登记权利人都认可了更正要求,登记机构没有权力对此加以阻挠。例如,甲向登记机构提出申请,要求将登记在乙的名下的房屋更正到自己名下。乙向登记机构提交了书面同意的材料,登记机构就应当办理更正登记。[3]而《办法》本条从表述上看,则要求任何更正登记中都需要具备证明登记确有错误的材料;此外,在利害关系人申请更正登记的情况下,还应当具备权利人的书面同意

之所以规定申请人必须提供证明登记确有错误的材料主要是为了避免权利人和利害关系人利用书面同意的规则,规避相应的税收或者其他法律限制。例如,某甲欲将其房屋卖给某乙,但是为了逃避契税、营业税,二人约定由某乙对该房屋提出更正登记的申请,而某甲则出具书面同意。在此情况下,如果登记机构为其办理更正登记,则显然帮助申请人逃避了相关税收。故而,《办法》要求即便登记簿记载的权利人出具了书面同意,申请人也仍然需要提交证明登记错误的材料。这就是说,在上述案例中,某乙还必须就该项登记存在错误提交证明材料。

需要强调的是,一方面,如前所述,对能够证明登记确有错误的材料应当从严把握。例如,某乙提供了当年某甲和某乙之间的委托合同,合同显示,鉴于当时当地政策不允许外地人购买本地房屋,故而不具有当地户籍的某乙委托当地人某甲以某甲的名义购房;此外某乙还提供了其支付全部购房款给开发商的凭证。在此情况下,虽然从理论上将可以证明该房屋所有权属于某乙,但是如前文所强调的,委托合同是否成立、生效,属于实体法律关系,登记机构对此并无审核确认的权利。因此,登记机构仍然应当不予更正,告知某乙通过法院确认其房屋所有权,再持法院的生效判决前来办理更正。但另一方面,鉴于权利归属毕竟是当事人之间的事宜,国家不宜对此过分干预,如果登记簿记载的权利人已经书面同意,对其的意思也应当予以尊重。而且,在此情况下,对更正登记的结果,即便原登记簿记载的权利人事后有异议,也不存在登记机构承担赔偿责任的问题。所以,在把握这些能够证明登记确有错误的材料时,也应当根据具体情况予以灵活处理。例如,夫妻共有的房屋因故登记在丈夫一方名下,现妻子要求更正为夫妻共有且出具了丈夫的书面同意和结婚证,则登记机构就应当予以更正登记。而不宜以结婚证并非前述直接证明登记错误的材料为由,不予更正。

但是,对《办法》第74条第2款“利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料”的规定,在实践中可以适当从宽把握。该款如此规定,主要是因为权利人同意更正的话,如果更正登记错误损害了权利人的利益,其也应当责任自负,而不应追究登记机构的责任。因此,这一规定主要是为了避免登记机构承担过重的赔偿责任。但实际上,在对证明登记确有错误的材料从严把握的情况下,这一款的规定有时是不必要的。例如,冯京因买卖合同作为买受人申请房屋所有权登记时,因登记机构的笔误将其写作马凉,而马凉可能确有其人。在此情况下,冯京作为利害关系人申请更正登记。如果其提交的材料如登记档案中保存的房屋买卖合同、登记申请书等上面的签名确实为冯京,登记簿记载的身份证号码也确实是冯京的身份证号码,登记机构自然无需再要求冯京提供马凉的书面同意,而可以直接办理更正登记。

五、予以更正登记的条件

在符合更正登记条件,即能够证明房屋登记簿记载确有错误且符合《办法》第20条规定的予以登记条件的情况下,登记机构方可予以更正登记。

需要强调的是,《办法》第20条第四项明确要求,申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。在办理更正登记时,这一要求应当如何理解?

通常而言,对自然状况进行更正登记,仅涉及权利人的利益;对权利内容或权利归属进行更正登记,也仅涉及登记簿记载的权利人和作为申请人的利害关系人的利益;故而,一般情况下,只要存在登记错误,就应当及时为申请人办理更正登记。

但问题在于,登记系不动产物权的公示手段,在登记簿的记载存在错误时,可能基于对登记簿的信赖,已经发生了一定的物权变动。在此情况下,对权利归属和内容进行更正登记,不仅涉及登记簿记载的权利人和申请人的利益,还牵涉到第三人的利益。在此情况下,往往涉及实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排,故而登记机构不宜进行更正登记。这些情形主要包括两个方面一方面,如果错误登记之后,登记簿记载的权利人对房屋进行了处分,则可能牵涉第三人是否构成善意取得的问题。例如,某甲的房屋错误登记在某乙名下,现在某甲申请更正登记,经审核确实登记错误。但是此前某乙已将该房屋卖给某丙,并办理了转移登记或者为某丙的债权办理了预告登记;或者为某丙设定了抵押权或地役权;或者该房屋已经为某丙所继承。在此情况下,如果不考虑具体情况,轻易为某甲办理更正登记,则可能损害某丙的利益。而且还涉及到某丙是否构成善意取得、其利益是否应当为法律保护、如何保护等问题。故而,登记机构应当不予登记,并告知申请人通过诉讼或者仲裁确认权利归属。如果法院、仲裁机构生效的法律文书已经确认了第三人的权利,登记机构可以要求申请人补充提供这些法律文书,再予以更正登记。另一方面,在错误登记之后,如果又发生了预告登记、查封登记和异议登记等限制处分的情形,则鉴于对权利归属和内容的更正登记,在效果上等同于对房屋进行处分,而且其中牵涉到了实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排,为了避免损害善意的预告登记权利人、查封登记申请人和异议登记申请人的利益,登记机构也不宜进行更正登记。

申言之,在对权利归属和内容进行了错误登记之后,如果在该房屋上又发生了处分登记、预告登记、查封登记、异议登记,即便申请人能够证明登记错误,登记机构也不能直接予以更正登记。

六、更正登记的效果

在确认符合以上条件的情况下,登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益,故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人,应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人,包括了所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。

问题在于,此时可能权属证书的记载也存在错误,是否要求申请人同时对权属证书申请更正?我们认为,更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误时进行的,而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明,其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后,权属证书的记载显然与登记簿不一致,从而出现记载错误,在此情况下,不能进行更正登记,只能由登记机构重新发证。因此,《办法》规定,“需要更正房屋权属证书内容的,应当书面通知权利人换领房屋权属证书。”这里首先强调,确有必要更正权属证书内容的,才书面通知权利人换领房屋权属证书。如果该更正影响不大,例如将原错误的登记的砖木结构更正为砖混结构,则就没有通知换领权属证书的必要。其次,这里所言的权属证书应当做广义理解,包括了登记证明。这就是说,预告登记和查封登记的申请人因更正登记而受到影响的,也应当通知其换领房屋登记证明。

如果不符合上述条件,即房屋登记簿记载无误,登记机构应当不予更正,并书面通知申请人。此外,即便登记簿记载有误,但因其上存在其他权利,登记机构无法更正的,登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。

鉴于《办法》要求申请人必须提交证明登记错误的材料,因此,如果申请人提交了登记簿记载的权利人的书面同意并已经办理了更正登记,而权利人事后反悔,登记机构也不能直接撤销已经完成的更正登记。因为更正登记的完成,就意味着登记机构认可了错误登记的存在,其显然不能仅因权利人撤回书面同意而撤销更正登记。


注释:

     [1] 《广州市城镇房地产登记办法》第52条实际上采纳了这一认识,其规定:“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的,可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误,应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的,房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的,通知权利人领取新的房地产权证书,记载错误的房地产权证书公告作废。”显然,这里的证明登记错误的材料原则上限于登记档案以及司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件。

[2] 《重庆市土地房屋权属登记条例》第43条规定:“申请更正登记的,应当提交确认土地房屋权利的法律文件或者其他证明土地房屋权属证书、土地房屋权属登记簿记载有误的资料,包括合法的批准文件,有关的合同、遗嘱、司法机关或仲裁机构的生效法律文书等。”这里所言的合同、遗嘱,显然是用来判断实体法律关系的材料。因此可以认为其持后一种观点。

[3]王利明:《物权法研究》(修订版上卷) 中国人民大学出版社2007年版343页。

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