公司老总私刻公章抵押借款八百万元,该不该撤销不动产登记

来源: 《中国不动产官微》     |    作者: 钟京涛      |     发布日期: 2020-01-20 17:26:26     |     [      ]

 

王某为国有企业甲公司的法定代表人。2014年8月,王某私刻公章并以甲公司的名义,与乙公司签订了房地产抵押借款合同,用甲公司所有的五处房地产作抵押,向乙公司借款800万元。随后,双方共同向登记机构提出抵押登记申请,并提交了身份证明、委托书、盖章的营业执照复印件、房地产权证原件,以及甲、乙双方盖章的抵押合同等材料。登记机构受理审核后,于次日办理了抵押登记(以下简称“涉案登记”)。

2016年9月,王某因职务侵占构成犯罪,被人民法院判处有期徒刑11年,刑事判决认定的犯罪事实包括其私刻公章与乙公司签订房地产抵押借款合同、办理涉案登记等行为。2017年6月,甲公司以王某伪造公章与乙公司签订的抵押借款合同及提出的抵押登记申请应属无效,登记机构未审核营业执照原件、股东决议及抵押合同效力,构成登记程序违法等为由,向人民法院提起行政诉讼,请求撤销涉案登记行为。

一审法院认为,涉案登记的申请材料符合法定条件,登记机构受理后经审核在法定期限内予以核准登记,其登记行为并无不当;对于公章是否伪造及抵押合同效力等材料的审核已超出登记机构审核范围。据此,判决驳回甲公司的诉讼请求。甲公司不服一审判决,提起上诉。


疑  惑

01/当事人伪造申请材料办理不动产登记,被诉后是否必然导致登记行为被撤销?

02/登记机构办理企业法人抵押登记应否审查公章、营业执照原件、股东决议及抵押合同效力?


问题解惑

关于撤销登记的条件和情形,在统一登记之前的《房屋登记办法》(已废止)和当前一些不动产登记地方法规及操作规范中有所规定。但是,在现行法律、行政法规和部门规章层面并无规定。不动产登记行为不同于一般行政行为。《物权法》第9条关于不动产物权登记生效制度的规定将其赋予了特定的内涵,不动产登记不仅承载了当事人之间基础民事法律关系确认的功能,也承载着物权公示公信的功能。不动产依法登记后,即对不动产交易秩序和不动产物权的变动产生法律效力,对当事人各方产生法律拘束力,即使有充分证据证明当事人办理登记时提交了虚假材料,也不能随意撤销。

首先,从作为登记原因行为的物权实体法律关系确认上看,即使出现因一方当事人通过伪造材料或假冒等方式完成交易行为的情形,也并非必然导致交易合同无效;进一步说,即使导致交易合同无效,也并非导致不动产物权回归原交易合同的出让人,因为法律还规定了善意取得、无权处分等例外情形。其次,从登记程序已构成违法的处理情形上看,由于登记行为撤销将直接影响公共利益和善意第三人利益,《行政诉讼法》第74条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条等规定了登记行为可确认违法但不撤销的处理方式,即仅对违法登记行为的合法性作否定评价,却不改变该行为所形成的法律关系。因此,无论是登记机构主动撤销,还是人民法院判决撤销,都应综合考虑各种因素,而不能仅凭是否提供伪造材料这一单一因素作出判断,尤其是在法律、行政法规未作明确规定的情形下,应严格限制撤销登记所适用的条件和范围

本案中,虽然抵押登记行为是由王某私刻公章申请办理,但是由于申请登记时提交的材料形式合法,符合法定要件,而且王某在办理涉案登记时仍是甲公司法定代表人,在法律上有权代表企业行使职权;登记机构受理后经审核在法定期限内予以核准登记和颁发登记证明,程序合法;登记机构根据有关规定进行了依法审核,其作出涉案登记行为已尽到合理审慎审查的义务。在登记行为所依据的证据、程序、权限、审查要求等方面都符合相关法律、行政法规的规定要求,登记所依据的基础法律关系未被依法确认无效的情形下,撤销登记行为显然是没有法律依据的,也不利于维护已确立的不动产物权关系。

关于登记机构的审查范围和审查义务问题,目前,在判定登记机构是否履行了必要审查义务方面,没有具体的法律规定和统一的判断标准。一般情况下,既需要考虑登记人员是否尽了合理审慎的注意义务,又要考虑现有的技术条件、登记机构现有的设施条件等因素,而不能简单地因事后发现当事人伪造申请材料而推定登记机构审查失职;在登记机构受理登记要件方面,随着深化放管服改革和改善营商环境制度建设的推进,现行法律政策不仅严禁登记机构要求企业群众提交没有法律法规依据的证明和材料,而且要求开展减证便民服务,全面清理烦扰企业群众的奇葩证明、重复证明,登记申请材料越来越简洁、便民。

本案中,甲公司提出登记机构未能审查出公章伪造、未审核股东决议,以及未要求提供营业执照原件及审查抵押合同效力等问题,都已超出登记机构审查职责范畴首先,登记机构不具备对合同印章的鉴定和审查能力,有关法律法规和规章规范也未赋予其相关审查职责其次,股东决议不是登记申请的法定要件,登记机构不能超出规定范围收取和审查非法定登记要件再次,申请抵押登记时提交的盖章营业执照同复印件具有同等的法律效力,有关规定未要求必须提供原件最后,对于抵押合同的效力问题,须依法通过民事诉讼途径解决,不属于登记机构审查职责

本案二审法院经审查认为,现有证据能够证明办理涉案登记提交的申请材料齐全,符合法律规定;登记机构受理后,在法定期限内完成审核,作出涉案登记的程序并无不当;要求登记机构审核公司股东决议缺乏依据审核盖有公司印章的营业执照复印件,已尽审慎审查义务私刻公章签订相关抵押借款合同的效力等问题属于民事争议,在民事争议尚未解决前,依现有证据要求撤销涉案登记缺乏相应的事实和法律依据。据此,二审法院判决驳回上诉,维持原判

本案之后,甲公司针对王某与乙公司签订的抵押贷款合同效力问题提起了民事诉讼,民事一审、二审与再审法院均未支持其诉讼请求。民事再审法院认为涉案合同订立时王某系甲公司法定代表人,虽然其使用了私刻的公章,但无证据证明乙公司明知或应知王某私刻公章订约的情况,故涉案合同不因王某私刻公章等犯罪行为而必然无效王某时任甲公司法定代表人,即使所使用的公章系私刻,其在合同上签字亦足以使之对甲公司产生拘束力。因此,从这一情形来看,本案中登记机构未主动撤销登记行为、人民法院未判决撤销登记行为做法具有现实合理性。 



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