《民法典》中的不动产物权制度(二)

来源: 自然资源部     |    作者:      |     发布日期: 2020-09-25 09:08:09     |     [      ]


完善不动产征收征用制度

不动产征收征用制度是宪法确立的重要制度。《民法典》物权编从所有权丧失的角度对不动产征收征用制度进行了规范。同《物权法》的规定相比,做了4个方面的修改完善:一是将征收补偿费的支付由“依法足额支付”修改为“依法及时足额支付”这一修改的目的是体现《民法典》第117条所规定的“公平、合理”的征收补偿原则,保障被征收人及时得到补偿费。二是将征收补偿的范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”修改为“土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”。这一修改主要是将农村村民住宅补偿从地上附着物补偿中独立出来,以特别强调对被征收人住宅的保障。这两处修改,与2019年修正的《土地管理法》第48条保持了一致性。三是将《物权法》中的“拆迁补偿”修改为“征收补偿”这是对原规定不准确表述的更正。四是体现疫情防控的需要在《物权法》第44条关于因抢险救灾可以征用不动产的基础上,《民法典》物权编第245条增加“疫情防控”作为征用不动产的法定事由,为当前新冠肺炎疫情防控中的不动产征用提供法律依据。

明确无居民海岛所有权

《民法典》物权编在《物权法》明确了土地、矿藏、水流、海域、森林、山林、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有的基础上,专门增加一条作为第248条,明确:无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权。这一规定来源于《海岛保护法》第4条的规定。海岛包括有居民海岛和无居民海岛,无居民海岛是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。我国是海洋大国,海岛众多,海岛总面积约8000平方千米,其中94%以上岛屿是无居民海岛。无居民海岛蕴藏着极为丰富的资源,在经济社会发展中具有不可估量的社会、经济、科研、生态价值。在开发海洋经济的大潮中,海岛应当成为实施国家海洋开发战略、保护海洋生态环境的重要依托。《民法典》明确无居民海岛属于国家所有,对保护海岛及其周边海域生态系统,合理开发利用海岛自然资源,维护国家海洋权益,促进海岛经济社会可持续发展具有重要意义。

充实不动产用益物权制度

《民法典》物权编在《物权法》规定的不动产用益物权的基础上,不仅增加了新的用益物权种类,也对原有用益物权的行使提出了新的要求。

新增居住权作为新的用益物权。在《物权法》制定过程中,关于居住权是否入法存在很大争议,最终《物权法》没有规定居住权。在《民法典》编纂过程中,是否规定居住权再次成为争议的焦点。最终《民法典》物权编规定了居住权,并用6个条文规定了居住权的含义、设立、效力、终止等内容。设立居住权的目的在于满足特定人对他人住宅的生活居住需求,因此居住权人只能是自然人不能是法人或非法人组织。居住权的实质是为特定人的利益而利用他人所有之物的权利,即以他人的物供自己使用和收益的权利。居住权可以通过合同的方式设立,也可以通过遗嘱的方式设立。通过合同设立的居住权,应当向登记机构办理登记手续,居住权自登记时设立。应当说,在我国现实情况下,《民法典》承认居住权具有特殊的意义,有助于完善住房保障体系,为“以房养老”提供制度支持,也可以保障征收搬迁安置中的居住权益以及家庭成员对公房享有的居住权。特别需要说明的是,为了保证交易安全,居住权登记应当纳入不动产登记,由自然资源主管部门进行统一登记。《民法典》将于2021年1月1日起施行,关于居住权登记规则的制定已十分迫切。

落实承包地三权分置,增加土地经营权。《民法典》物权编在《农村土地承包法》的基础上,在“土地承包经营权”一章中专门增加3个条款,对土地经营权作了规定:一是明确了土地经营权的流转方式,规定:土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权(第339条);二是明确了土地经营权人的权利,规定:土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益(第340条);三是明确了流转期限为五年以上的土地经营权的设立与登记,规定:流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人(第341条)。《民法典》物权编所规定的“流转期限为五年以上的土地经营权”已经具有了用益物权的属性。同时,《民法典》物权编第334条还删除了《物权法》第128条中的“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”的限定条件,因为土地承包经营权互换、转让后,原权利人不再享有该土地承包经营权利,自然也就无所谓剩余期限问题了。

明确建设用地使用权设立条件及住宅续期问题。《民法典》将绿色原则确立为民事活动的基本原则,在总则第9条明确规定:民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。《民法典》将绿色原则贯彻全篇,对《物权法》第136条规定的建设用地使用权设立条件作出修改,在《民法典》物权编第346条规定:设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求。这一规定对市县人民政府出让建设用地使用权提出了新的要求,即在《民法典》实施后,建设用地使用权出让合同中的土地使用条件要有关于节约资源保护环境的要求。同时,为了严格落实土地用途管制制度,《民法典》物权编还对《物权法》第138条关于建设用地使用权出让合同的内容进行修改,在第348条土地出让合同内容的“土地用途”后增加“规划条件”,作为出让合同的重要内容。同时,根据《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但是,对于自动续期后,权利人是否应当支付相关费用并不明确,理论上与实践中都存在很大的认识分歧。对此,《民法典》第359条第1款增加规定:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

 


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