《民法典》中的不动产物权制度(三)

来源: 自然资源部     |    作者:      |     发布日期: 2020-10-16 15:34:26     |     [      ]

完善不动产担保物权制度

与《物权法》相比,《民法典》物权编完善了不动产担保物权制度,在以下几个方面作出修改完善:

简化删除了担保物情况的列举。根据《物权法》的规定,在抵押合同中,抵押财产要列明“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”(第185条)。对此,2019年世界银行《2020年全球营商环境报告》认为,上述条文对担保品的描述过于具体,不利于当事人便利地设立担保物权。为适应世界银行营商环境调查的需要,《民法典》物权编第400条将上述要求简化为“抵押财产的名称、数量等情况”,从而允许对担保物进行概括性描述。这种概括性描述须达到可以识别担保物的程度。

完善抵押物的范围一是增加海域使用权可以抵押。海域使用权属于用益物权,按照“同质同法”的要求,海域使用权应当可以抵押。二是删除了以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。这是根据修订后《农村土地承包法》所作的调整。修订后《农村土地承包法》“四荒地”土地承包经营权改称为“四荒地”土地经营权,并且允许土地经营权抵押。由于这种权利比较特殊,《民法典》物权编在第342条专列一条,对其出租、入股、抵押等作了规定。三是删除了耕地的使用权不得抵押的规定。在我国,集体土地的使用权包括土地承包经营权以及宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权等。对于上述集体土地的使用权,法律上一直禁止抵押。但是,理论界与实务界一直存在为土地承包经营权抵押松绑的声音。随着承包地“三权分置”被《农村土地承包法》所承认,土地经营权成为独立于土地承包经营权的一项权利,且该权利已经不再具有身份属性,这使土地经营权抵押成为可能。对此,修订后的《农村土地承包法》第47条对土地经营权融资担保予以明确认可。为此,《民法典》物权编删除耕地的使用权不得抵押的规定,与《农村土地承包法》的修订保持了体系上的一致性。

删除顺序相同按照债权比例清偿的规定《物权法》第199条对抵押权的清偿顺序作了规定,明确;顺序相同的,按照债权比例清偿。《民法典》物权编第414条适应不动产统一登记的需要,删除了这一规定,因为在统一登记的情况下,不会再出现顺序相同的登记抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定,同一不动产上设立多个抵押权的,不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记并记载于不动产登记簿;当事人对抵押权顺位另有约定的,从其规定办理登记。可见,登记抵押权的先后顺序是根据登记机构受理时间的先后或当事人的约定确定的,这就导致“顺序相同的,按照债权比例清偿”的规定失去了适用的基础,故《民法典》物权编将其删除。

修改抵押财产的转让规则。关于抵押财产的转让,《物权法》第191条实行“同意转让”的规则,即抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产,但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存;未经抵押权人同意的,抵押人不得转让抵押财产。适应形势发展需要,《民法典》物权编第406条对抵押财产的转让规则作了修改,将“同意转让”改为“自由转让”的规则,即:除当事人另有约定外,抵押人可以自由转让抵押财产。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押权作为物权,具有追及效力。抵押人转让抵押财产的,虽无须经抵押权人同意,应当通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。


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