《民法典》实施对不动产登记的影响(一)

来源: 鱼龙聊房     |    作者: 武夷山李炜      |     发布日期: 2020-11-17 15:24:59     |     [      ]

 

《民法典》正式颁布并将于2021年1月1日正式实施,作为在中国法制史上具有划时代意义的民法典,必然也将会对当下的不动产登记工作产生一定的影响,本文将予以简要分析。

一、总则篇

1.限制民事能力人年龄的调整

《民法典》第十九条将无民事行为能力人和限制民事行为能力的年龄界限从原来的十周岁下调为八周岁,并且明确了其可以“可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”

而《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第11条 “无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。”的规定在今后的是否会因此而进行修订需要下一步明确,例如是否可能修改为“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请处分不动产登记的,应当由其监护人代为申请。”以便将登记规则和《民法典》的精神对应,当然也可能基于申请不动产登记属于较为复杂的民事行为而不予改变原规定。

2.临时监护人的确定

《民法典》第31条第3款“根据本条第一款规定指定监护人前,被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的,由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。”

此条解决了监护人有争议时的临时监护问题,即有关当事人在对监护人资格有争议而进行诉讼的时候,需办理被监护人不动产登记的代理人可由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。而法律规定的有关组织目前可以找到的只有《民法典》第36条第2款“学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、未成年人保护组织、依法设立的老年人组织”。

二、物权篇

1.利害关系人使用登记资料的规定

《民法典》第219条规定“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。”

本条新增的法条从内容上来看是与不动产登记工作无关的,但笔者建议不动产登记机构在出具相关不动产登记资料时予以提示,非法公开、使用本查询资料的承担相应法律后果。

2.预告失效期的修订

《民法典》第221条将预告失效期从原来的三个月修改为九十日,如今后的登记规则不修订的话,从登记的角度来看对不动产登记没有实质性的影响,因为不动产登记机构无主动注销预告登记和认定其是否有效的职责。

3.遗赠取得物权规则的修正

《民法典》第230条中将原《物权法》第29条中有关受遗赠取得物权自受遗赠开始时发生效力的条款予以删除,其因为从本质上来看继承是一种法律事实行为、而遗赠是一种民事法律行为,属于两种不同的法律关系,法律事实发生即生效而民事法律行为是需要依法履行的,原《继承法》第25条和《民法典》第1124条第2款均有“受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内,作出接受或者放弃受遗赠的表示;到期没有表示的,视为放弃受遗赠。”的规定,因此《民法典》立法时予以纠正删除。

4.共有不动产规则修订

《民法典》第301条中关于共有不动产的规定中,除了原有处分或者重大修缮不动产需要三分之二以上按份共有或者全体共同共有人同意以外,新增了变更不动产性质或者用途也需要执行以上规则的规定。

在《规范》2.1.3中是允许用途变更由部分共有人提出申请的,对性质变更未作出明确的规定。此规则在《民法典》正式实施后即使自然部未及时修订也因其与上位法冲突而不得适用,但基于《民法典》的规定当事人另有约定的除外。

5.按份共有人转让份额规则修订

在原《物权法》第101条仅规定了按份共有人在转让份额时,其他共有人有优先购买权,而《民法典》第306条则更为具体的规定了转让份额共有人的通知义务和其他共有人需在合理期限内行使优先购买权的规定。

现行《规范》中对此的要求是如受让人非原按份共有人的,需提交其他共有人同意的书面材料。预计此规定会作出修正,存在被转让人承诺替代的可能性。

6.承包经营权期限规则修正

《民法典》第332条删除了特殊林木的林地承包期可由国务院林业主管部门批准延长的规定,并明确了耕地、草地、林地承包期限届满按照农村土地承包的法律继续承包。将承包规则变动的明确为需法律规定。

7.承包经营权流转规则修正

《民法典》第334条将原《物权法》第128条中土地承包经营权人有权转包的规定予以删除,与《农村土地承包法》第17条的规定相衔接。,其删除了流转期限不得超出剩余承包期并不代表今后的土地承包经营权流转可以超出期限,而是明确土地承包权人应当依照法律规定进行流转。

而《农村土地承包法》第33、34条的规定家庭承包经营权互换和转让均属于本集体组织内部行为,不得对外流转,并且转让后是重新设立承包经营权,因此也不存在剩余期限问题。

8.土地经营权规则修正

根据国家所有权、承包权、经营权三权分置的精神,家庭承包经营权对非本集体组织成员的流转的不是承包经营权,而是土地经营权。

需要特别注意的是从《民法典》第339条和342条的规定可以看出,家庭承包经营权和其他方式承包经营权流转设立土地经营权是有区别的,其他方式承包经营权流转可用抵押方式流转,而家庭承包经营权则不得设立抵押。

另外新增的《民法典》第341条的规定也是延续了土地经营权流转登记对抗制度,而《民法典》第342条规定其他方式取得承包经营权要流转的,需先经依法取得权属证书,这是在原来的法律规定中没有的。

9.住宅建设用地续期规则修正

《民法典》第359条新增了续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理的规则,此规则对今后登记的影响目前无法判断,从正常登记程序上来看,登记机构是不应当审查出让金的缴纳问题,自然局作为国有土地出让方又作为登记机构,既当运动员,又当裁判员,没有必要,而且在实践中,不动产登记中心作为具体办事机构,很难拒绝主管局或者政府的违规要求,无形中增加了不动产登记具体办事人员不必要的责任。

10.居住权的设立

《民法典》第366条到371条为新的用益物权居住权的章节,对不动产登记机构来说是新增的登记种类,其与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权地役权并列。

居住权有几大特点:(1)居住权并非是普通住宅租赁合同的转换,居住权不得转让和继承,而普通租赁合同是允许转租和继承租赁合同的。(2)并且居住权还可以通过遗嘱的方式来设立,其立意是为了保护家庭中弱势群体,但并非只能为家庭成员而设立。因而正常情况下设立过居住权的住宅不得出租,当事人另有约定的除外。(3)居住权一般是无偿的,当事人另有约定的除外。

11.担保合同类型规则的修订

《民法典》第388条将非典型担保正式纳入担保合同的范围之内,为各类法律没有禁止的担保行为进行兜底,例如现在实务中经常出现的保理合同、融资租赁合同、采购合同等等,都可以通过提供担保来保障合法权益。

对于不动产登记机构来说,今后在办理不动产抵押登记业务时,不应对申请的担保功能是否可以办理抵押进行审查,除非有其他法律规定明确禁止该担保行为。

12.海域使用权抵押

《民法典》第395条规定的可以抵押财产的范围将原《物权法》第180条中其他方式取得的土地承包经营权删除,改成了海域使用权。海域使用权的抵押其实不是新鲜事物,其虽然在原来的法律体系《担保法》《物权法》甚至《海域使用管理法》中并未规定为可以抵押的物权,但在2006年国家海洋局颁布的《海域使用管理规定》第41条和《规范》14.1.2抵押财产范围中也将其列为可以依法抵押的不动产,但令人奇怪的是《民法典》编撰时并未将其列为用益物权,而直接就出现在可抵押财产中了,希望在今后的立法修订时是否予以考虑。

但需要特别注意的是其他方式取得承包经营权虽然删除了,但并不意味着不能抵押了,因其在《农村土地承包法》第53条明确其可以抵押,也符合《民法典》395条的规定。

13.禁止抵押财产范围的规则修订

《民法典》第399条不得抵押范围对原《物权法》第184条不得抵押的公益设施的规则进行了修订,从此规则分析,今后营利性的企业法人拥有的教育、医疗卫生设施应该是可以抵押了。不动产登记机构在实务审查时应注意两点:(1)抵押人的营利性;(2)土地使用权的有偿性。两者具全的方可办理抵押。

另外将耕地从禁止抵押范围中予以删除了,也为耕地设立的承包经营权和土地经营权正常抵押留下了空间。

14.抵押财产转让规则修订

《民法典》第406条对《物权法》第191条的规则进行了修订,明确“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

 抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

此规则的修订必然导致《细则》《规范》的规则变化,《民法典》实施后带押过户将不受限制,但具体操作时登记机构是否需要审查抵押人的通知义务,需看今后规则的修订。笔者建议自然资源部在修订规则时最好是不审查。

15.集体土地抵押规则修正

《民法典》第418条将《物权法》第201条进行了修正,明确了“集体土地使用权可以依法抵押”也为进一步扩大集体建设用地抵押留下余地,可能在未来不限于承包经营权和集体企业厂房及其所占土地集体土地使用权才能抵押,其他合法主体拥有的集体建设用地及其房屋均可以设立抵押。

需要注意的是结合《民法典》第398条规定可以看出,集体建设用地的土地使用权是不能单独设立抵押权,另外需要特别强调的是宅基地和集体建设用地属于不同用益物权,此规定并不意味着宅基地可设立抵押权,在《民法典》第399条中也明确了宅基地禁止抵押,结合房地一并抵押一并处分的原则,宅基地上的房屋也不得抵押。

16.超值抵押审查规则废止

《民法典》实施后《担保法》第35条超值抵押的禁止性条款也随着废止了,困扰着不动产登记机构的超值抵押问题也随之不存在了,在今后的不动产抵押登记时,只要抵押当事人双方都认可,并知悉自己的顺位,那么无论双方是否超值抵押,是否对价值进行约定,约定的价值如何的离谱,都不成为拒绝抵押登记的理由了。


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