房屋首次登记权利人简析

来源: 鱼龙聊房     |    作者: 武夷山李炜      |     发布日期: 2021-11-30 10:40:00     |     [      ]


    随着房地产市场的蓬勃发展,以及《物权法》确立了现行的不动产登记制度以来,商品房小区的首次登记问题,也越来越得到社会的关注,比如有些地方会将社区用房、小区幼儿园、人防工程等相关的公建配套直接登记给政府有关部门,那么这种做法是否符合法律规定呢?笔者将在本文予以简要分析。

一、商品房小区房屋所有权首次登记

从民法理论的角度来看,物权取得分为原始取得和继受取得。原始取得的含义是取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权,在特定法律事实发生时只依法律规定即可取得所有权。基于事实行为而取得的物权,即属于物权的原始取得。在原始取得的物权上不存在他人的意志关系,或者说是该物权不因他人的意志关系而受影响。原始取得的要件通常是特定事实+法律规定

继受取得,又称“传来取得”,是“原始取得”的对称。继受取得,又称“传来取得”。“原始取得”的对称。通过一定法律行为或其他法律事实,从原所有人那里受让所有权的所有权取得方式。买卖、赠与、投资入股、无偿划拨等就属于继受取得物权的类型,需登记后方可发生物权变动效力。

二、开发商首次登记的合法性分析

《民法典》第231条规定的“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。” 开发商属于商品房小区的合法建造者,其因合法建造而取得物权。

三、全体业主首次登记合法性分析

在《物权法》实施之前,我国并未有明确的区分所有权的法律规定,在住房市场化之前,由于所有的房屋都属于公有或者集体所有,也不存在着区分所有的问题。在《物权法》实施之前仅有住建部1990年颁布实施,并于2001年修订的《城市异产毗连房屋管理规定》中有所涉及,其第6条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。”第9条规定了共有的修缮责任,如“房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。”

《物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”对业主区分所有权做了原则性的规定。

因此在原《房屋登记办法》第31条和《不动产登记暂行条例实施细则》第36条都要求开发商在申请商品房小区时应将全体业主共有的区分所有权部分一并申请登记的规定

四、政府有关部门登记的合法性分析

在实务中,某些地方会将开发商与政府约定的安置房、幼儿园、人防工程、甚至社区用房等直接登记政府指定部门,其实是混淆了法律关系,突破了现行法律规定

例如《人防法》并未对平战结合的人防工程归属作出具体规定,其仅规定了“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”“人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。”因此某些地方直接将开发商建设的平战结合的人防工程登记给地方人防主管部门并没有法律依据

再如《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》《浙江省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则的通知》明确规定:“建设行政主管部门应当在审批施工许可证前,依据规划审批内容及土地出让合同约定,与开发建设单位签订《居住区公建配套设施建设合同》。合同中明确公建配套设施的建设内容、建设规模、位置、开工及竣工期限、移交主体、移交期限、违约责任等内容。”等相关地方法规和规范性文件都可以看出,政府与开发商之间是一个移交的约定,是一种权利的让渡。

而根据《民法典》第116条之规定“物权的种类和内容,由法律规定。”只有在全国人大出台的法律中有明确规定了物权的情况下,政府相关部门即非合法建设主体,也非区分所有权的合法业主,其不能成为首次登记权利人,其取得约定的相关公建配套设施属于继受取得应当在开发商办理完首次登记后再行办理转移登记

综上所述,从目前的法律、法规的具体规定分析来看,如无法律特别规定的情况下,商品房小区办理首次登记的合法权利人仅有开发商和全体业主两类,笔者并不反对将某些公建配套设施归属于全体业主或者地方政府部门,但不动产登记机构应当严格依法登记,不应混淆法律关系或者以公共利益、政府需要就突破登记规则,减少登记程序。



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