试论“借名买房”更正登记的可行性

来源: 鱼龙聊房     |    作者: 武夷山李炜      |     发布日期: 2022-04-28 10:01:51     |     [      ]


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2015年某市建设一小区,当时委托开发商面向特定人群进行销售,并签订了商品房预售合同。销售时,部分有资格购买的人员将其购房资格收取了部分费用或无偿进行了转让,现通过此种方式购房的当事人以其已支付房款、选定房屋等理由,称自己是“借名买房”,是房屋的实际所有权人,要求到不动产登记部门办理更正登记。


一、“借名买房”并非法律术语

相关的法律法规中,并无“借名买房”这一法律概念。从百度百科可以知悉,“借名买房”指自限购政策施行后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心直接交易过户。在此情形下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。“借名买房”一般不是正常合法的交易行为。常见情况有以下四种:

(一)规避法律或政策。购房者需要一定的资格,实际购房者没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。譬如,经适房或者限购房。

(二)逃避债务。债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先把房屋登记在他人名下,给债权人和法院一种自己无财产的假象。

(三)逃避税费。部分父母为了逃避将来有可能开征的遗产税或者房产税以其未成年子女名义购买房屋等。

二、要区分债权和物权的关系

(一)物权必须登记方可生效。《民法典》第209条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”可以明确看出,我国物权以登记生效为正常,非登记获得物权必须有法律规定才可以获得物权。《民法典》第229条,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第230条,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。第231条,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。目前,我国除上述法条中规定的合法建造或者法律文书等产生物权的三类特殊情况外,不存在不登记也发生物权效力的情况。

(二)不产生物权效力,不影响合同效力。《民法典》第215条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。由此可见,买卖双方之间的合同并不因未登记而无效,合同有效性不受影响,只是不产生物权效力。

(三)合同有效并不直接产生物权效力案例中的情况明显就是合同有效的情形,但该种情形按照《民法典》物权编的相关规定,未登记并不产生物权效力。简单举例,甲把房屋卖给乙,收取了房款,未办理登记;因房价飞涨,甲又将房屋加价40万,卖给了丙,并和丙申请了转移登记,办理了不动产证书。甲乙的合同有效,但乙并无取得物权,丙因登记获得了物权。如果乙对丙的物权异议,只能诉讼获得物权。《民法典》第232条规定,处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力,该规定也是明确区分了物权效力和合同效力。依据《民法典》第229条、230条、231条之规定,不经登记取得的物权,对物权进行处分时也必须登记方可发生物权效力,不登记也只能产生债权效力。

三、登记部门没有对债务关系审查的权力

不动产登记是一种依申请而启动的行政确认行为,登记行为是基于申请人提交的申请材料,是一种缺乏意思表示的事实行为。登记机构没有司法裁判权,按照“法无授权不可为”的原则,不动产登记部门只能依据《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产条例实施细则》等相关规定,审查当事人申请材料的齐备性、表面一致性,对合同效力和合同是否能导致物权并无实际审查的授权依据或能力。从前文甲一房两卖可以看出,不动产登记部门并无过错,也不具备审查合同的能力和责任。

当事人提交相关材料证明其系“借名买房”,其行为是否系“借名买房”显然不是不动产登记部门审查判断的范畴。当事人提交的债权关系的相关资料并不能直接产生物权,必须按照《不动产登记暂行条例》等法律法规规定,按照相关程序登记在登记簿后才能产生物权

四、更正登记的相关规定

《民法典》第220条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

案例中的当事人明显不能用权利人的身份申请更正登记,其提出有关房款收据、选取楼号等证明材料申请更正登记,究其根本还是基于房屋买卖合同产生的债权关系,而债权关系并不必然导致产生物权。债权利害关系人不能申请更正登记,如果想申请则必须通过生效的法律文书确定了物权利害关系方可进行。

譬如,张三将房屋转让给李四,李四未办理登记,李四又加价后转让给王五,然后李四指示王五直接打款给张三,现王五来申请更正登记并提供银行转账流水,称其是真正的房屋权利人,只是借李四之名购房,李四同意配合王五办理更正登记,不动产登记部门对于这种情况可以直接办理更正登记吗?

张三借了李四600000元钱,用自己价值一百万的房子做了担保,一段时间后张三无能力还款,同意将房屋给李四抵债。李四到不动产登记部门申请更正登记,称自己是房屋的实际所有权人,要将张三的房子更正到自己名下,因张三同意用房抵债,也配合李四办理更正登记,登记部门可以受理吗?

两个简单的例子可以看出,债权利害关系人无权申请更正登记登记部门仅凭债务关系材料,也无法判断是否是物权利害关系人。如果想成为物权利害关系人,可以通过诉讼或者仲裁方式,对债务涉及的房屋提起诉讼,诉讼成功后可以变为物权利害关系人。

五、登记簿错误是更正登记启动的前提

《民法典》第220条规定,登记簿错误才是更正登记启动的前提。案例中,不动产登记部门办理开发商的首次登记明显没有问题。后开发商和被借名人提交了经备案的商品房合同办理了转移登记也无错误。更正登记是不涉及税收的,但“借名买房”也会发生权属转移,发生权属转移必然涉及契税和增值税等税收。如果被借名人也认为登记簿记载的错误,并且同意更正,明显是其在申请转移登记时提交了虚假的申请材料,《不动产登记暂行条例》第十六条,申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责。《民法典》第二百二十二条,当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。可以看出登记簿的错误是由被借名人提供虚假材料造成的,由此造成的税费以及其他损失应该由被借名人承担。按照2021年住房和城乡建设部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,对被借名人提供虚假材料的不诚信行为应纳入全国信用信息共享平台,各部门依法依规对相关企业及从业人员实施失信联合惩戒。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条,下列房地不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的……。案例中申请人对未进行权属登记的房屋买卖违反了扰乱了房地产市场秩序,虽然合同有效,但不表示申请人无过错。

六、目前法律界主流观点

最高人民法院(2011)民提字第29号物权纠纷一案中,最高法对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求人民法院不宜直接判决确认其权属,而应当判决他人向权利人办理登记过户。法院将借名买房纠纷视为合同纠纷,作为借名人在诉求中就不能直接请求法院判决涉案房屋为借名人所有,而是只能请求被借名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人名下。这样平衡了借名买房合同有效性的司法权和办理过户登记手续的行政权。在不影响合同效力的情况下,既未对不动产登记的行政确认进行干预,同时又体现了司法的谦抑性独立性

编者按

“借名买房”大多是是逃避政府规定政策采用的手段,无论何种原因的“借名买房”,不动产登记机构按照申请材料记载的登记簿并无错误,因此不能适用更正登记。

部分人在未经诉讼确认物权的情况下,片面的理解法律,混淆债权和物权,要求申请更正登记,直接让登记部门确认自己的权属。如果成立,房屋买卖还需要转移登记吗?全部更正即可,限购政策将被架空。

物权是多条法律法规综合的结果,登记之后取得物权是基本原则。各种债权导致可能产生的物权,登记前,不动产登记部门无法判断是否能够获得物权,实务中非法律人往往容易将物权和债权混同,造成对不动产登记部门的不理解。




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