常见不动产登记问题问答

来源: 局办公室     |    作者:      |     发布日期: 2022-02-10 11:06:35     |     [      ]

问题1:听说现在实行不动产登记,发的是不动产证,那我手中的房产证、土地证还有效吗?是否需要更换?

答:合法有效,无需更换。

问题2:两证(房产证、土地证)齐全、权利人一致,办理过户登记是否先需要换领不动产证?

答:不需要。申请人可持身份证、房产证、土地证原件,向市不动产登记中心一窗受理窗口申请办理登记。

问题3:两证(房产证、土地证)齐全、权利人一致,办理抵押权登记时是否需要先换领不动产证?

答:需要先持两证换领《不动产权证书》,然后再申请抵押登记。

问题4:申请人不能到登记部门现场申请相关登记的,该如何办理?

答:可视情况不同,通过以下方式申请登记:

申请人可以到所在地的公证处办理公证委托,由受托人持本人身份证、委托公证书、委托人(房主)身份证明材料及其他相关登记材料,申请不动产登记;

可以本人通过手机软件鄂汇办APP”网上自助办理;

确实属于行动不便、常年卧床、生病住院等特殊人群,市不动产登记中心在接受提前预约后,免费提供上门服务。

问题5:权利人仅有《房屋所有权证》、未取得《土地使用权证》的,能否申请办理房产过户?

答:不能办理。经过市解决历史遗留问题办公室的多年工作,全市大部分有房无地项目无法办证的问题已得到化解,依据不动产登记的房、地一体登记原则,可持土地使用权转移的相关材料、《房屋所有权证》等材料,申请办理包含房屋所有权、土地使用权的《不动产权证书》后,再申请办理房产过户登记。

问题6:权利人仅有《房屋所有权证》、未取得《土地使用权证》的,能否申请办理房产抵押?

答:不能办理。经过市解决历史遗留问题办公室的多年工作,全市大部分有房无地项目无法办证的问题已得到化解,依据不动产登记的房、地一体登记原则,可持土地使用权转移的相关材料、《房屋所有权证》等材料,申请办理包含房屋所有权、土地使用权的《不动产权证书》后,再申请办理房产抵押登记。

问题7:房改房已取得房产证的,如何办理不动产权证?

答:分两种情况:

权利人已取得房产证、土地证的,权利人持房产证、土地证,以及夫妻双方身份证、门牌证(属20087月以前已取得房产证的,需要提供)原件等申请资料,向市不动产登记中心一起申请两证合一业务,即可取得不动产权证书;

权利人只取得房产证、未取得土地证的,除提供以上材料(不含土地证)外,还需提供原房改售房单位的土地证复印件(加盖单位公章)、原房改单位身份证明材料(加盖公章的统一社会信用代码证营业执照法人证书等复印件)、授权委托书原件、经办人身份证复印件,双方共同向市不动产登记中心申请土地使用权随房屋所有权转移登记业务,即可取得《不动产权证书》。

问题8:不动产登记能否委托他人代办?

答:可以。申请人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。

1、自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书;

2、境外申请人处分不动产的,其授权委托书应当经公证或者认证;

3、代理人为两人或者两人以上,代为处分不动产的,全部代理人应当共同代为申请,但另有授权的除外。

问题9:查询不动产登记资料需要符合什么条件?

答:视情况不同,需提供不同材料:

1)权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料;

2)因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人,可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;

3)人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关、纪检监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关,可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料;

4)法律、行政法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人,应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记信息。

问题10:房产证、土地证或者不动产证遗失的,是否能够补办?如何补办?

答:可以补办。

具体办法为:权利人持身份证明、未丢失的房产证或者土地证、门牌证(20087月以前颁发的房产证需要提供),向市不动产登记中心申请发布遗失声明及申办遗失补证业务,即可取得《不动产权证书》。

问题11:申请房产证、土地证或者不动产证遗失补办的,是否需要刊登公告或遗失声明?是否收费?

答:登记部门需要将权利人的在市自然资源和规划局的门户网站。

发布《遗失声明》不收取任何费用。

问题12:申请房产证、土地证或者不动产证遗失补办的,多长时间领取新证?

答:按照相关法律法规的规定,发布《遗失声明》满15个工作日后,登记部门在115个工作日办结补证手续,申请人即可领取新证。

问题13:我在派出所改过名字,房产证上写的还是原来的名字,现在该如何将房产证上的名字变成更改后的名字?需要提供哪些材料?

答:房屋权利人需提供身份证、不动产权证(或房产证+土地证)、记载有曾用名的户口簿或公安部门出具的姓名变更的证明材料(已实现信息共享的无需提供),向市不动产登记中心申请办理不动产变更登记。

问题14:我办房产证时用的是一代身份证,现二代身份证号码发生了变更,我该如何办理不动产登记?需要提供哪些材料?

答:房屋权利人需提供二代身份证、不动产权证(或房产证和土地证)、记载有身份证号码变更信息的户口簿或公安部门出具的身份证号码变更的证明材料(已实现信息共享的无需提供),向市不动产登记中心申请办理不动产变更登记。

问题15:不动产登记是否收费?收费项目及依据是什么?

答:办理不动产登记时,市不动产登记中心只有登记费工本费两项收费项目。收费依据是《市物价局、市财政局转发关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(十价工服文〔201721号)。

问题16:我在民政局办理离婚登记时,将原来夫妻共有的房产约定为男方(或女方)所有,签署《离婚协议》、领取《离婚证》后,该房产是否就已经是男方(或女方)单独所有了?原因是什么?

答:还不能认为已经是男方(或女方)单独所有,需要男、女双方共同向房产所在地的不动产登记部门申请离婚析产登记后,男方(或女方)才能依法取得该房产的单独使用权。

原因是:男、女双方签署的《离婚协议》中关于房产分配的约定,不能产生物权变动的效力,依法需要男女双方共同申请离婚析产登记。

问题17:我在民政局办理离婚登记后,是否可以单方申办离婚析产?

答:不能,依法需要男女双方共同申请离婚析产登记。

问题18:在民政局办理离婚登记的,如何申办离婚析产?

答:属于当事人在民政部门办理协议离婚的,应当由男、女双方持《离婚证》原件、离婚协议原件、男女双方身份证原件、不动产权证(或者房产证及土地证)原件,共同向市不动产登记中心申请办理离婚析产业务。

问题19:人民法院判决离婚后,如何办理离婚析产?

答:属于法院判决离婚且明确房屋归属的,可由申请人提供不动产权证(或者房产证和土地证)原件、人民法院生效的法律文书原件、本人身份证原件,向市不动产登记中心申请办理离婚析产登记。

问题20:已申请办理不动产登记后,能否撤销?如何撤销?

答:根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,申请登记的事项记载于不动产登记簿前,全体申请人提出撤回登记申请的,登记机构应当将登记申请书以及相关材料退换申请人。

单方申请登记的,可单方申请撤回;双方共同申请登记的,必须由双方共同申请撤回。但是,已经记载于不动产登记簿的登记,不能撤回登记申请。

问题21:我买别人的房改房,为什么要缴纳1%的土地出让金?

答:《市人民政府办公室关于印发〈十堰市已购公有住房和经济适用住房上市交易暂行办法〉的通知》(十政办发[2002]102号 )第八条第五款明确规定:买方按成交价1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此,房改购房人将房改房出售给你时,买方需按成交价的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

问题22:未成年人如何申请不动产登记?

答:未成年人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请,未成年人的监护人一般是父母。

监护人代未成年人申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料。因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

问题23:什么是预告登记?什么情况下可申请预告登记?

答:预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请的登记。如:在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

目前开展的不动产预告登记主要有以下几种情况:一是商品房等不动产预售的;二是不动产买卖、抵押的;三是以预购商品房设定抵押权的。

问题24:残疾人证在登记申请中,能否作为认定当事人为无完全民事行为能力人的证明?

答:不能。

从《中国残疾人联合会章程》来看,残联不具备认定无民事行为能力和限制民事行为能力人的主体资格。

《〈中华人民共和国残疾人证〉管理办法》(以下简称《办法》)第2条规定:中华人民共和国残疾人证是认定残疾人及其残疾类别、残疾等级的合法凭证,是残疾人依法享有国家和地方优惠政策的重要依据。残疾评定标准为中华人民共和国国家标准《残疾人残疾分类和分级》。据此,残疾人证的主要用途是定级区分类别,以使得持有主体据以享有相对应的国家优惠政策。

《民法典》第24条规定:不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人,其利害关系人或者有关组织,可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。

问题25:不动产权利人因病或事故等原因,处于无意识或者无法清晰表达自己意愿的情况下,如何处分不动产?

答:应当由其监护人代为申请不动产登记。

根据《民法典》第24条规定:不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人,其利害关系人或者有关组织,可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。的规定,应当该产权人的近亲属或者其他利害关系人,向该公民住所地基层人民法院提出申请,由法院依法宣告当事人为无民事行为能力或者限制民事行为能力。然后,由人民法院指定的监护人,或者依据《民法典》第28无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人,由下列有监护能力的人按顺序担任监护人:(一)配偶;(二)父母、子女;(三)其他近亲属;(四)其他愿意担任监护人的个人或者组织,但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意的规定,确定其监护人。

问题26:别人欠我钱或向我借钱,把房产证押在我处,我有风险吗?

答:风险很大。根据《民法典》的相关规定,物权以登记为准。你(债权人)将钱借给他人(债务人),虽然债务人(或者第三人)同意以其名下的房产作为抵押担保,但是在没有向不动产登记部门共同申请办理抵押登记取得抵押权(担保物权)情况下,房屋的权利人(债务人、抵押人)可以向登记机关申请办理遗失补证业务,将押在你(债权人)手中的原证书公告作废,重新补办新的不动产权证书。在此之后,房屋的权利人或许会将房屋抵押给其他债权人或者将房屋直接出售,你的债权将无法得到保障。

即使房屋的权利人没有申请补换证,若你们没有在不动产登记部门办理不动产抵押登记,其他债权人申请法院强制执行该房屋时,人民法院会优先保障其他债权人的权益,这样你的债权就很难得到保障。

建议广大群众,在出现此类以不动产为借款做担保时,当事人双方一定要共同向十堰市不动产登记中心申请办理不动产抵押登记,以维护自身的合法权益。



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